站在中環皇後大道上，仰望眼前這座八角形摩天大樓，總是能令人生出不少感慨。

自2017年，李嘉誠攜402億港元從香港中環中心全身而退之後，這座大樓的來往流轉仍在繼續。

前有磁帶大王;陳秉誌、小巴大王;馬亞木紛紛散售套現，後有合生、禹洲抄底買入。而除了買進賣出，也有些持有者希望在這座大廈上演變出更多商業故事。

8月12日，世茂集團推出旗下香港首個共享辦公室The Center Space，位於中環中心76樓，涉約2.36萬平方呎樓麵。

據The Center Space 銷售及營運總監蔡漪婷表示，目前該共享辦公點租賃情況理想，客源主要為專業人士，如金融科技公司及顧問公司等。

世茂香港故事

在內房企業中，世茂絕對是與這座大廈牽扯最多的一家。

最早在20世紀70年代，年近而立的福建商人許榮茂便隻身前往香港尋求發展，做過藥房，下過工廠，在香港沒有任何背景的他慢慢完成了資金積累。

70年代末，許榮茂憑借敏銳的投資天分在香港經濟飛速增長時賺得第一桶金；隨後，其涉足金融、炒股，投資建立紡織廠做實業，將商業腳步開始邁到了內地，並最終進軍房地產。

在世茂崛起的這些年裏，許榮茂並沒有遺忘他創業的起點香港。

如在1997年，許榮茂就已在香港炒樓，以7800萬港元買入香港山頂豐林閣C屋，最終以1.15億元賣掉，轉手賺了47%的利潤；隨後又在2001年以2.3億港幣抄底香港山頂豪宅創世紀;，改造之後在2009年掛牌以7.2億港元出售。

最大的動作便是參與中環中心的出售。

中環中心樓高346米，是香港僅次於國際金融中心（IFC）、中環廣場、中銀大廈的高樓商廈。該項目最早落成於1999年，占地10萬平方呎，樓麵麵積逾140萬平方呎。

由於地處素有黃金地段;之稱的皇後大道中，位置優越之餘還可俯瞰維港全海景，中環中心曆來是長實的核心物業之一。

然而在五年前--2017年11月1日那場香港最大規模的物業交易中，長實以402億港元將中環寫字樓中心售予中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司;。

接盤方中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司;為多方力量組成的聯合體，主要股東包括中國國儲能源化工集團，以及活躍於相關工商物業市場的磁帶大王;陳秉誌、小巴大王;馬亞木、中國港澳台僑和平發展總會會長盧文瑞、蔡誌忠、羅珠雄等。

但時隔三個月，2018年2月中旬，國儲能源化工因故退出交易，轉由世茂房地產主席許榮茂、金利豐集團朱李月華等接盤，據傳出資額達160億港元。

最終，中環中心75%股權主要由5位大股東所擁有，並對交易所得47層寫字樓業權進行分配。其中馬亞木分得包括68、69及78樓等共13層樓，投資額約110億港元；其次分別是許榮茂9層、朱李月華7層、盧文瑞5層，陳秉誌、蔡誌忠、張順宜等人則持有13層。

更有具體消息指，許榮茂主要持有中環中心的36、37以及62樓等。

而據最新消息顯示，許榮茂將該個人投資物業用於發展公司業務。據悉，此次世茂推出的共享辦公項目位於中環中心高層，提供高端、靈活的共享辦公樓。

根據蔡漪婷表示，靈活的解決方案包括虛擬辦公室、私人辦公室及多功能活動空間；租期為一個月至二十四個月，辦公房間約30多間房，最多提供210個工位，人均有120平方呎的空間。

收費方麵，日租最低收費為400港元；每工位每月租為8000至12000港元，視乎房間景觀及租期。而虛擬辦公室收費為每月580至1200港元，予海外公司借用其地址及電話。

對該行業前景，蔡漪婷則稱，目前為良好的推出時機，因不少人因疫情而選擇創業，令需求有明顯增加，看好其前景。且相信由業主直接營運會提高吸引力，未來或會有業務擴展的可能性。

據觀點地產新媒體了解，目前在中環中心尚沒有共享辦公類型運營商入駐。

（聯合辦公）開在中環挺有意思的。;香港地產業內人士紀言迅對此評論道。在他看來，中環中心平麵分布較為三尖八角;，不是現代傳統方正的辦公布局，稍顯奇怪，因此使用率不高。

其稱，將整層作為聯合辦公靈活出租也是一個解決問題的方法，但這種模式能否真正受歡迎也有待觀察。

核心的問題便在於，中環的出租率（近幾年）並不好。;

中環中心流轉

李嘉誠出售中環中心的時候，事實上香港中區寫字樓處於上升通道並屢創新高。

據資料顯示，中環中心最初出售時均價為3.3萬港元/平方呎，但僅過了半年左右，租賃上海寫字樓的網站出售完成時市場價已漲至3.7萬-5.5萬港元，每層樓麵價值亦漲至9億-14億港元。

如2018年8月，香港炒家張順宜旗下的43樓、49樓及50樓出售接近完成，其中49樓及50樓由中資財團買入，涉資26億港元，比最初的購入均價3.3萬港元相比升值超50%。

而這並不是個例，在2018年5月交易完成後，多位香港炒家迅速將中環中心相關樓層放盤。

據觀點地產新媒體不完全統計，交易完成一年後，包括盧文端、蔡誌忠、張順宜、馬亞木在內參與收購中環中心的香港炒家，先後將中環中心拆售套現，此後獲利離場。據中原一組數據披露，盧文端及張順宜僅出售三層樓便套利37億港元，獲利12億港元。

隨著套利者逐漸離場、業權分散，中資企業在港擴充步伐減慢，社會事件打亂投資環境，2020年新冠疫情接踵而至的情況下，整個中環核心區寫字樓出租情況出現了變化。

在中環中心交割完成的2018年6月數據顯示，香港中環核心區寫字樓以每年每方呎租金計算，高於全球第二位的倫敦西岸超30%。

到了2019年，戴德梁行數據顯示，第一季中環區寫字樓平均呎租為139.1港元，中環超甲級寫字樓租金更按季度回落0.4%，呎租165.2港元，為2014年第三季度以來、即逾4年來首次出現下跌。

再之後，2020年新冠疫情等影響下，核心區中環寫字樓空置率逐漸波動下降。

如當年10月12日，美聯工商鋪資料研究部發表報告指出，受到證監會9月正式由中環遷至港島東的影響，市場增加十多萬方呎的交吉寫字樓單位，亦令中環甲廈空置率升至7.2%，創下金融海嘯後新高水平。

與之相比的是，2018年中環辦公樓空置率僅在1.5%的水平。

經濟不景氣下，不少跨國企業出於節省成本選擇搬遷辦公室，例如其中港島東便成搬遷熱門之選，去中環化;也成為新名詞。

當然，這也引發了一些抄底者慕名前來。如2020年10月，合生創展便以3.8萬港元呎價抄底中環中心48樓全層，該樓層原由磁帶大王;陳秉誌所持，出售價較兩年前的放盤價每方呎4.8萬港元降低了20.5%。

而直到2021年初，以中環中心為代表的中環核心區，仍在麵臨空置率走低的情況。如一季度，第一太平戴維斯最新香港寫字樓租賃市場報告指出，中環空置率更創15年新高，季內從7.3%微升至7.6%。

另據觀點地產新媒體獲悉，整體香港寫字樓市場已出現積極的信號，即租金跌幅普遍在首季放緩。

今年7月19日，仲量聯行便發表報告指，上半年中環甲級寫字樓租賃市場改善，表現為各主要商業區最佳。

其指出，隨著大部分企業的運作已近乎重返疫症爆發前的實體辦公模式，寫字樓租賃活動已開始增加，在營商信心逐步恢複下，租戶於過去數月開始重新審視租賃決定，當中以中環寫字樓最受租戶注意，租賃交投上升。

截至6月底，中環甲級寫字樓租賃交投量於第二季錄得按季39.4%及按年69.1%的增長，空置率由4月底錄得的7.5%下降至6月底的7.4%。

中環畢竟還是核心區，交通方便，抗跌力強。;一業內人士也對觀點地產新媒體表示。紀言迅也指出，當中環區租金下降至吸引水平，空置率可能就會出現上升了，中環仍將成為中資金融機構等群體受歡迎的辦公選擇。

租金下降，租金差距收窄，這或將帶來新一輪的再中環化;。

有研究機構人員也公開表示，去中環化;情況近一年已有所放緩，再中環化;可能在2至3年內發生。

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