業績虧損、倒閉跑路、資金鏈危機……這兩年，長租公寓的日子普遍不好過。蛋殼等公司「爆雷」無疑給負麵纏身的行業留下巨大的陰影，原本暗藏在租賃合同裏的「租金貸」浮出水麵，成為不少租客揮之不去的夢魘。

當監管利劍出鞘，長租公寓開始集體「戒掉」租金貸時，這個行業還會好起來嗎？

年前，原青客租戶孟凡收到來自銀行「您的網商貸已結清」的短信，心裏懸著石頭終於落了下來。這離她被房東趕出家門的那個深夜，已經過去了大半年。

「租金貸」模式下，租客與長租公寓簽訂房屋租賃合同，長租公寓運營商與金融機構合作，引導租客辦理貸款一次性預付一年房租及押金，長租公寓運營商向房東月付租金，租客每月償還金融機構貸款。

在這個看似完美的閉環下：

普通租客免於整交全年房租的壓力；

房東收到了高於市場價的房租收入；

長租公寓運營方一次性拿到全年租金；

金融機構增加了客戶數量，業務量大幅提升……

然而長租公寓資金鏈一旦斷裂，無法向房東支付租金，租客就要被逼進不僅被房東驅趕，還得繼續還金融機構貸款的尷尬境地。

資本入局拉起了長租公寓行業的幾何式增長，資金鏈的一頭是公寓方，一頭是租客。但無論是哪個環節出了差錯，多米諾骨牌的最後一張，最終都會壓在普通租客身上。

2020年底的那場蛋殼公寓暴雷事件持續發酵，在廣州一名租客跳樓兩天之後，蛋殼租金貸的業務合作方微眾銀行發布公告，宣布退租後蛋殼租客無需還款，可直接結清租金貸。

然而並不是所有長租公寓的租客都能如此順利地退掉租金貸。2020年6月，孟凡從青客退房卻退不掉租金貸時，便加入了500人的租客維權群。

有人天天打電話聲討客服，有人在人民網、黑貓投訴等平台輪番發帖，有人因為急於拿到錢再次被騙。

也有不少人，通過立案訴訟或向銀監會投訴成功結清了貸款，而且還在群內積極分享明確的解決步驟。

爬了幾十個「經驗貼」之後，孟凡準備了租房合同、退房證明、貸款合同、投訴信等材料，直接向銀監會投訴網商銀行違規放貸，最終銀監會讓銀行出麵協商，結清了貸款。「整個過程，自己像脫了一層皮。」

但即使是這樣，入住時的一個月押金孟凡也沒有成功拿到，「很多人都放棄了，也有人集體去起訴平台，不過我不想繼續和這件事糾纏了。」

租金貸解除後，孟凡退掉了所有群，發了一條「但願這是今年好預兆」的朋友圈，決定今年開始攢錢買房，不願再回憶那段痛苦的日子。

租金貸風波在損害租客利益的同時，也給公寓方帶來了不少負麵輿論影響，並且至今未平。

對青客公寓來說，租金貸是其飽受質疑和最具風險的業務。

早在2019年12月，住房和城鄉建設部等6部門印發《關於整頓規範房屋租賃市場秩序的意見》，要求住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。而此前青客、蛋殼等長租公寓占比遠遠高於警戒線。

青客在2019年財報中曾明確說明：“香蕉三级片與提供租金貸的金融機構合作，租金貸為房源拓展、裝修，公寓維護及運營等資本支出提供資金”，截至2019年9月30日，62.6%的房租由租金貸來支付。

蛋殼公寓也在2019年年報中稱，「目前，香蕉三级片大量的資金來源包括與租金融資相關的金融機構的預付款以及居民預付款。」年報顯示，2019年蛋殼公寓融資來源中，租金貸占比過半。

此外，2017年、2018年和2019年，共有91.3%、75.8%和65.9%的蛋殼公寓租客采用了租金貸。據公開信息，與蛋殼等長租公寓合作的幾乎都是民營銀行以及第三方金融小貸平台。

同策研究院指出，資金運用導致的流動性風險才是爆雷本質。蛋殼2019年有著27.53億元“租金貸”，在監管賬戶中留存的限製性現金為26.80萬元人民幣，僅為萬分之一的水平，流動性支持較低。

依賴「租金貸」的方式已不可持續，從財報可以看出，青客公寓也在不斷擴寬融資來源。

青客公寓2020年財報顯示，所提供的租賃房源中，租金貸比例由2019年的65.4%下降為11.9%。

截至2020年9月30日，青客公寓擁有銀行貸款5.332億元，來自某些金融機構的租賃分期貸款5450萬元，以及4.446億元資本租賃與其他應付融資安排。

為調整資產結構，青客將上海、杭州、武漢等城市部分房源轉讓給建行旗下的建信住房，而青客則轉而擔任服務商的角色，通過收取服務費的形式實現盈利。

被迫“戒掉”租金貸之後，公寓方也在嚐試轉型求生。

今年2月，長租公寓平台迎來多地監管規範。2月20日，廣州市住房和城鄉建設局發布《關於進一步加強住房租賃市場管理的通知》征求公眾意見的公告。至此，北京、深圳、上海、廣州四個一線城市均於2月份相繼推出相關政策，加強對長租公寓的監管。

預收租金額數不得超過3個月、 “租金貸”隻撥付給個人、嚴禁形成租金池……值得一提的是，四地均明確提出要約束「租金貸」。一度被視作長租公寓現金流支撐的主力已然到了被「清算」的時刻，長租公寓行業是否將迎來新的春天。

在監管趨嚴的形勢下，未來可棲采訪自如、相寓等多家平台，均得到租金貸比例符合監管要求的回複，魔方公寓甚至稱沒有租金貸業務。

根據2020年財報，2020年5月起，青客公寓開始出清租金貸，金融機構已暫停向租戶提供新的分期付款貸款。截至2020年9月30日，青客公寓所提供的租賃房源中，有11.9%的租金由租金貸提供。而2019年這一數據為65.4%。

同時報告期內，青客公寓仍與7家金融機構合作提供年利率在4.35%到8.6%之間的租金貸，未償還本金餘額為5450萬元，在2020財年，約有12.4%的租戶拖欠租金或租金貸。

北京自如總經理周藝君稱，監管政策的不斷明晰，不僅有利於引導行業長期穩定發展，保障業主與租客的正當利益，也有利於企業自身的穩健運營。

2020年12月自如曾發布公告稱，其租金貸比例一直遠低於30%。同月2日， 自如 APP的服務助手消息提示，簽約海燕計劃付款方式中，自如分期、輕鬆付於2020年11月27日暫停使用，已簽海燕用戶不受影響，仍可正常還款。

目前武漢的海燕計劃已無法使用分期，另外北京海燕自如分期和輕鬆付付款方式已下線，非海燕客戶不受影響，可繼續使用自如分期與輕鬆付產品。

我愛我家表示，租金貸在相寓的租客比重低於5%。少量租客在租房時資金不充裕，有申請貸款的實際需求，相寓僅推薦有貸款資質的銀行辦理此項業務，客戶完全自主申請，是否成功受理以銀行審核為準。

中國建築裝飾協會城市更新與住房租賃分會秘書長楊春雨稱，國家和各省市對“租金貸”接連出手管控，對依賴租金貸做“資金池”的租賃企業是“毀滅性”打擊，對良性經營的租賃企業影響不大。

當行業監管越來越嚴格，資本市場對租賃行業也越加慎重，「活下去」是民營住房租賃企業的首選目標。