疫情防控期間，上海樓宇經濟依然呈現出較強的韌性。以上海樓宇經濟高地陸家嘴為例，2020年，陸家嘴稅收億元以上樓宇新增9幢，達到110幢。2021年初，該110幢億元樓宇出租率已基本回升至疫情前的水平，達到86.7%。

　　上海自貿區陸家嘴管理局相關負責人向記者透露，陸家嘴核心區域甲級以上樓宇單位經濟密度從1.2億元/萬平米提升到1.25億元/萬平米，“陸家嘴為樓宇‘精準畫像’，匹配資源，引入頭部企業，實行產業鏈招商，在樓宇打造完備的行業生態圈。”

　　陸家嘴億元樓出租率基本回升到疫情前

　　來自上海自貿區陸家嘴管理局的數據顯示，2020年，上海陸家嘴稅收億元以上樓宇新增9幢，數量達到110幢。其中：稅收10億元以上樓宇達到32幢；稅收20億元以上樓宇達到20幢；稅收60億元以上樓宇4幢。

　　“核心區域甲級以上樓宇單位經濟密度從1.2億元/萬平米提升到1.25億元/萬平米。”陸家嘴管理局相關負責人向記者透露。

　　盡管受疫情影響，陸家嘴2020年樓宇出租率並未有較大幅度的下降。CBRE世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨向記者表示，從世邦魏理仕觀察看，疫情期間陸家嘴區域樓宇經濟發展具有非常強的韌性，2020年，陸家嘴110幢億元樓出租率從2020年初的87.3%，下降到年中的84.6%，2021年初已基本回升到疫情前水平，目前出租率達到86.7%。

　　“金融業開放和科技創新政策和措施帶來了新增寫字樓需求，特別是國內證券基金公司的新租與升級需求，以及一些國外科技企業在陸家嘴的擴租需求都表現得非常明顯。”謝晨說。

　　2018年12月啟用的瑞明大廈出租率從最初的30%已增至93%，成為新晉億元稅收樓。“疫情期間，香蕉三级片及時調整招商策略，采取部分樓層分割租賃方式，帶動了部分小租戶的入駐。” 瑞明大廈管理方上海雙輝濱江商業經營管理有限公司招商部總監陸貽亭向記者表示，“同時采取‘雲看房’的直播形式擴大宣傳渠道，有效增加了帶看及成交。”

　　為樓宇“精準畫像”打造行業生態圈

　　“樓宇經濟活力並非出租率越高越好，而是要為增量留下需求空間，還要為存量具備調控能力。”陸家嘴管理局副局長梁慶向記者表示，“樓宇出租率飽和時，業主會預期每年租金都要上漲，幾年前陸家嘴樓宇出租率曾達到97%，當時香蕉三级片覺得有點像泡沫。”

　　於是，陸家嘴當時進行了樓宇調控，主動削減出租率。梁慶介紹，一是推動樓宇自發簽署“樓宇公約”，聯合抵製P2P機構入駐；二是150、160家異地城商行當時在陸家嘴設立分支機構，但這是違反監管規則的，陸家嘴又將這類機構請出陸家嘴；三是考慮到產業結構調整，針對一些麵積一萬平方米以上的租戶，陸家嘴主動推薦浦東其他區域。

　　“樓宇經濟是基於空間的經濟形態的描述，反映出專業化分工不斷深化過程中，形成的對資源依賴不明顯的經濟形態，可簡單理解為輕資產企業。”梁慶表示。

　　在這樣的背景下，陸家嘴為樓宇“精準畫像”，匹配資源，引入頭部企業，實行產業鏈招商，在樓宇打造完備的行業生態圈。

　　2020年，陸家嘴管理局為浦東嘉裏城進行了“精準畫像”，浦東嘉裏城位於陸家嘴的腹地，是陸家嘴金融城和張江科學城交接的地方，通過對樓宇租賃企業的精準分析，與樓宇聯手打造產業鏈集聚地。目前，該樓內金融類機構達到58家占總租戶數的61.7%，占總辦公麵積的55%，其中朱雀投資、景林投資等資產管理類機構達到了37家，占總租戶數的40%，形成了一棟極具影響力的“資產管理特色樓宇”。

　　證券時報記者獲悉，陸家嘴還與樓宇業主、五大行、四大所結成戰略聯盟，打造一批高產出、高增長的特色樓宇，突顯樓宇產業標識，包括數字經濟樓(陸家嘴軟件園)、外資金融樓(環球金融中心)、金融科技樓(良友大廈)、專業服務樓(金茂大廈)、高端財富管理樓(香蕉爱视频)、資產管理樓(浦東嘉裏城)等。

　　金融和科技業將成上海寫字樓去化主力

　　值得一提的是，金融業和科技業，這兩大陸家嘴樓宇出租主力行業，也是上海寫字樓去化的主力軍。

　　謝晨向記者表示，2020年寫字樓租賃成交中，金融業和科技業分別占上海全市寫字樓需求的19%和16%，“伴隨‘雙循環’發展格局下擴大開放和科技創新兩大戰略的不斷推進，上述行業將繼續擔當2021年上海寫字樓麵積去化的主力軍。”

　　隨著我國疫情常態化管控和經濟有序複蘇，全國寫字樓市場淨吸納量於下半年明顯回升。謝晨認為，2021年企業信心將隨經濟複蘇進一步增強，進而對寫字樓需求形成有力支撐。根據世邦魏理仕去年10月進行的亞太區辦公租戶調查結果顯示，88%在華企業表示未來6個月公司業務將保持平穩或進一步向好。

　　世邦魏理仕預計，2021年全國主要城市寫字樓淨吸納量有望突破500萬平方米，較2020年大幅增長60%以上。其中，陸家嘴等一線城市核心商務區的寫字樓出租率將在2022年逐漸升至90%以上，並帶動區域內租金增長率先進入企穩回升通道。

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