“受疫情影響，以前能租6.5元/平方米/天，現在寫字樓在改造升級後，也隻能租4元/平方米/天。”位於浦東陸家嘴板塊的永華大廈，近90%的空置率，整棟樓改造升級後，正麵臨招租難的工作人員感歎。

　　11月26日，記者在走訪浦東陸家嘴和南京西路多個寫字樓後，發現大量寫字樓空置，租金普遍下降，麵臨招租難的問題。而來自中指研究院的數據顯示，2020年第三季度上海寫字樓新增供應項目麵積將近37.1萬平方米，分別是前灘中心、陸家嘴濱江中心、長寧國際T3和T4。寫字樓銷售麵積，前三季度銷售為70.82萬平方米，同比下降9.93%。

上海主要商圈甲乙級寫字樓租金走勢數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版

　　在浦東新區辦公的一家中小企業主劉偉（化名）正準備退租，他告訴中國房地產網上海，說：“對中小企業來說，租寫字樓是一筆昂貴的固定開支，經曆今年疫情，既然線上辦公能解決問題，就可以省下租寫字樓的開支，用來做渠道運營，業務拓展。”

　　曾聚集大量創業公司，市場火熱的聯合辦公，現在也鮮少有人問津，位於陸家嘴的一家聯合辦公工作人員說：“以前一個工位1800元/月，現在一個工位1000元/月，還是沒人來。”

　　長期從事寫字樓租賃的小何說：“公司在浦東、南京西路、普陀、楊浦都有寫字樓出租，以前陸家嘴、南京西路租金能去到7.5元/平方米/天，現在普遍都下降了。”

　　而中國房地產網上海在距離南京西路地鐵站200米處一棟寫字樓看到，過往6-7元/平方米/天甚至更高租金的黃金地段，也降為4-5元/平方米/天，現場居高不下的空置率跟之前的人聲鼎沸形成鮮明對比。

　　隨著甲級寫字樓租金逐漸降低，市場上也出現一些期望改善辦公環境的租戶從乙級寫字樓搬到甲級寫字樓現象，從事金融行業的張先生，便將公司辦公地點從原來浦東新橋搬到了陸家嘴核心區域，張先生說：“今年雖然受疫情影響，但公司業務還可以，看甲級寫字樓租金下降，於是換個好的辦公環境。”

　　由於疫情對營商環境的改變帶來一定的影響，大多企業仍以節約成本為首要考量，預計短期內空置率下降可能性較低。另一方麵，疫情對中小企業的持續性影響在第三季度數據上也有明顯體現，中小企業開始搬遷，縮減麵積或退出市場。

　　在市場供應方麵，因疫情影響延遲入市的項目在今年三季度逐步交付，新增供應體量上漲，而企業租戶的決策更加謹慎，租金持續走低。

圖片來源：同策研究院

　　來自中指研究院數據顯示，第三季度，上海甲乙級寫字樓租金環比二季度下跌2.22%，至4.58元/平方米/天。截至三季度末，上海全市寫字樓的空置率較二季度上升1.57個百分點。其中核心商圈虹橋的空置率上升2.99個百分點，漕河涇商圈空置率較三季度上升0.3個百分點。

在大宗交易市場，與11月備受關注的上海明天廣場兩次流拍截然不同的是，三季度，上海大宗交易熱度不減，共錄得14筆大宗交易，這之中寫字樓物業類型有5筆，工業物業類型有5筆，商業4筆。其中，國海證券以13.8億元收購綠地外灘中心C1棟，成交麵積達15209平方米；瀾起科技以5.46億元收購漕寶路181號的寫字樓項目，成交麵積達15166.94平方米；嘉會醫療以5.8億元收購漕河涇泰科電子廠房。

　　對於明天廣場的流拍，同策研究院分析師丁垚接受采訪時表示，明天廣場流拍原因是多方麵的，自身存在部分司法問題未徹底解決是其內部原因，同時，上海商辦大環境也是重要外部原因。上海下半年以來商辦供應同比增加，繼6月份後，10月份商辦供應麵積同比漲幅再次突破300%，市場供大於求，空置率上升。明天廣場的流拍更多與其自身內部因素有關，當下上海商辦市場整體的確不太樂觀，尤其是外圍區域，壓力較大。

　　但從大宗交易的投資者類型來看，有7筆外資買家，上海依然是中國乃至全球最富吸引力的投資熱土之一。據了解，目前落戶上海的跨國公司地區總部和研發中心累計已達到763家和477家。今年1—10月，上海實際利用外資達171.79億美元，同比增長6.2%，總部型經濟正在不斷壯大。

　　上海市委、市政府曆來高度重視外資企業發展，今年以更大力度的開放，重啟新冠疫情帶來的停擺。為落實外商投資法，上海已率先出台全國首部地方外商投資條例，外商投資的手續更便利，權益保障也更周全。《上海市鼓勵設立和發展外資研發中心的規定》也將於12月實施，為外資研發中心聚集發展營造更好的政策環境。

　　來源：中國房地產報長三角觀察

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