提供健康和福祉服務已成為讓員工保持最佳狀態的關鍵。根據仲量聯行發布的2021年《全球煥活辦公場所》報告，員工們越來越渴望擁有能保障身心健康和滿足社交需求的辦公場所；雇主應該認真傾聽員工的期待，打造能夠煥發員工活力的辦公場所。

這是一項巨大挑戰，每個組織都需要定製化的策略方案。仲量聯行認為，混合辦公及其對辦公室的影響是一個複雜概念，但隨著企業接受讓員工靈活選擇辦公地點，其中的複雜性正被逐步解開。通過對大量全球性和地區性企業或組織（包括金融機構和投資銀行、科技巨頭、專業服務公司、生命科學公司和律師事務所）的調研，仲量聯行提出了“成功打造混合辦公場所的六大要素”。

在新冠疫情早期，社交媒體公司Twitter就大膽地宣布了“永久允許員工選擇辦公場所”的戰略。誠然，這樣的業務戰略會影響企業的不動產策略，但沒有業務戰略作指導會導致更糟糕的後果。洞察業務戰略能夠幫助企業不動產團隊明確自身的戰略和路線圖，考慮辦公場所轉型的企業應首先確保辦公場所策略與整體業務戰略的一致性，為轉型奠定基礎。

在仲量聯行的調研中，許多跨國企業計劃將辦公空間的麵積降低30%-70%，並正致力於通過混合辦公策略提高工作的靈活性，滿足員工在生理、心理和社交的需求。許多沒有設定具體目標的企業也在通過引入新的工作場所生態係統等方式優化辦公場所組合、實現靈活辦公。比如一些律師事務所正在縮小總部的規模，並在更靠近員工和客戶的地方建立多個“衛星辦公室”。

業務戰略因素對混合辦公場所的影響，主要涉及辦公室設計、企業不動產組合、辦公室給員工的體驗、辦公桌共享的比例、辦公室可容納員工人數、設施管理等方麵。

仲量聯行認為，通過將企業不動產策略向業務戰略對齊，企業更有可能順利向混合辦公模式轉型。

驅動因素：下圖反映了企業的業務戰略與對應的辦公場所策略。圖表左側的業務戰略從上方的“效率”開始，一直到下方的“轉型”，分別展示對應采取的辦公場所策略，並且皆以“可持續發展”做為終極目標。同時，具體哪些策略能夠應用、及應用的優先級，也受到所處行業、細分市場、地域、文化和疫情的影響。

常駐員工與遠程辦公員工

企業在製定員工混合辦公模式的指導方針時，需要將把辦公室作為主要工作地點的“常駐員工”與偶爾來辦公室辦公的“遠程辦公員工”分開考慮。新冠疫情以來，企業應重視遠程辦公員工群體的健康、安全和福祉，確保他們在靈活選擇辦公場所時能同樣受到企業的關懷。

案例研究

仲量聯行與一家全球性銀行合作，在案例研究中，銀行出於保密需求，將呼叫中心員工從居家辦公改為辦公室辦公。這對於與呼叫中心員工在同一樓層工作的其他團隊來說，需要提高辦公桌共享比例。

隨著對呼叫中心團隊的現場辦公需求有了更深入的了解，香蕉三级片采取了措施來增強他們的辦公室體驗：包括對有限的工作空間進行重新設計，提供了比其他團隊同事更多、更私密、噪音更小的工位，並相應縮小了協作及會議空間，因為呼叫中心團隊對協作需求較小。

辦公室設計、設施選擇和管理、辦公室體驗、團隊的位置安排、辦公桌共享的比例，均應將員工需要在辦公室辦公的頻率考慮在內。

研究發現，並非“每個人都可以遠程辦公”，有員工因個人偏好、業務需要或是被公司政策要求等，必須在辦公室辦公。這些常駐員工正在尋求與那些保持遠程狀態的員工不同的工作體驗，他們希望企業更加關注安全、設施、服務和使用者體驗。遠程辦公的員工尋求的則是更完善的服務和虛擬化體驗支持。

貢獻者和協作者

第三個要素是指扮演“貢獻者”角色的員工與扮演“協作者”角色的員工之間的平衡。貢獻者通常指呼叫中心、財務和運營員工，因為他們通常較少進行團隊協作，主要是單獨處理業務。協作者通常指項目團隊、營銷和銷售人員，因為他們會花費大量時間進行正式和非正式的跨部門協作。了解這些角色以及協作方式，可以幫助確定所需的空間，確保辦公室內的空間不斷被激活。

案例研究

仲量聯行與一家全球金融組織合作，幫助其了解不同工種/團隊的員工需求，以形成合適的設計要求。在某些團隊的樓層，設置了 “團隊作戰室”（用於戰略製定和解決問題的大型會議室）、小型會議室、“快速迭代室”（用於快速和有目的的協作會議室）和協作空間（半開放的用於自發的團隊合作空間），這顯著改變了辦公場所的空間布局、共享比例和整體設計方向。

研究發現，貢獻者主要在辦公桌上獨自工作，需要相應的科技設備套件支持，但對協作和團隊空間的依賴較少，協作者則會被團隊空間、創意和突破性環境所吸引。香蕉三级片還了解到，當策劃員工活動時，不僅要了解團隊結構，還要關注不同員工的需求，尤其是因為業務需求不能離開崗位的“貢獻者”型員工，往往參與不了全天性質的團隊活動。

辦公室設計、設施、體驗，內部的團隊安排，功能區的布局、配置及工作流程，都應將員工的工作性質，即屬於“貢獻者”還是“協作者”考慮在內。

下圖的模型顯示了辦公空間與員工需求的相關性。例如，項目團隊中必須現場辦公的員工需要的是更多的團隊空間，以便與同事進行線下和線上的協作。同樣，企業需要支持遠程辦公的“貢獻者”，確保他們在家中有辦公的基礎條件和符合人體工程學的設施，以便安全有效地開展工作。

需要明確的是，當遠程辦公的員工出於協作目的來到辦公室時（如參加某個特定的會議），在開會之外的時間裏，他們也需要合適的空間供他們處理其他工作。同時，當遭遇任務瓶頸時，他們也會需要更多的共創空間來解決問題。

仲量聯行對10個國家的2000名上班族進行的一項調查顯示，四分之三的上班族希望選擇自己的工作節奏。然而事實證明，當員工按照自己的偏好來辦公室時，卻發現他們的同事和領導未必做了同樣的選擇，導致來辦公室工作的效果打了折扣。團隊需要對日程進行溝通協調，提高團隊在辦公場所的工作效率。

案例研究

一家跨國投資銀行通過提高辦公桌的共享率，讓基於團隊的時間表取代了個人時間表，以改善團隊協作。然而，這種轉變給辦公室帶來了壓力，因為企業幾乎所有員工都有每周多天在辦公室工作的需求。

仲量聯行的解決方案是圍繞團隊的每日需求和基於團隊的時間表來調整辦公場所的“團隊間鄰裏”關係（如哪些團隊必須同一天在辦公室內辦公，最好還能坐在附近，方便工作交流）。這是在團隊間找到績效、平衡與和諧的關鍵。

團隊合作因素將影響到辦公室的設施、體驗，辦公桌的共享比例、團隊位置安排，以及企業的空間預約係統。

研究發現，那些試圖提高辦公室員工密度的企業正麵臨著團隊集中於一周中的某幾天來辦公室的壓力，而通過協調一周內的團隊時間表來靈活調整團隊的鄰接關係，是釋放全部辦公室空間潛力的關鍵。

辦公場所體驗比以往任何時候都更加受到關注。為了促進員工來辦公室的意願，並提升員工績效、滿足社交需求，企業必須對出色的辦公場所體驗有一個清晰的願景。

企業首先必須了解當前的員工體驗，厘清哪些類型的活動、舉措和行動最受員工期待，以及需要哪些類型的空間、服務和科技來支持這一點，以確定如何管理新辦公場所及其各種環境。

辦公室設計、新員工入職體驗、辦公室設施管理均應考慮到辦公室體驗的因素。

案例研究

仲量聯行與一家跨國科技公司合作，在其亞太區業務中製定了融入健康福祉考量的辦公室體驗策略，目的是為現場和遠程辦公的員工創造相似的體驗。

該公司讓每個國家的員工都參與了計劃製定，爾後將計劃推廣到整個亞太地區，惠及19000多人。該公司招聘了一名亞太區的辦公場所體驗經理來監督和支持計劃的執行。

研究對員工基本情況、個別需求和團隊運營需求進行了詳細了解，得出了個人和團隊層麵對辦公室體驗的期待因素包含了：吸引員工到辦公室的要素、振奮人心的辦公空間、團隊凝聚力、健康與福祉、幫助提高工作效率、加快響應速度。

科技和數字服務是混合辦公的強大支持，它們使數百萬人在疫情期間能夠遠程高效工作，並創造與線下辦公室體驗類似的虛擬體驗。在實施科技手段前，企業應製定清晰的業務戰略，了解其員工的需求，讓科技不僅可以與辦公場所策略相輔相成，還可以支持向混合辦公模式的轉變。

科技將影響辦公場所的體驗，包括員工在整個辦公場所的移動方式。企業選擇的科技手段將成為辦公場所的延伸，起到增強辦公室文化、促進協作和生產力的作用。

科技對辦公室設計、設施、體驗和空間的激活利用都會產生重要影響。

案例研究

仲量聯行幫助一家律師事務所進行了需求分析並繪製了體驗路徑，深入研究了混合辦公對律所的意義，對員工體驗進行了可視化展現，並對辦公室中的體驗接觸點和相關要求加以明確。這有助於企業將大量的應用程序功能優先集成到初期的解決方案中。

研究表明，從用戶體驗著手探究科技實現手段至關重要。首先要確定端到端的流程和體驗，使科技與流程、員工需求保持一致。

下圖展示了仲量聯行為客戶開發的體驗路徑圖示例，用於幫助確定辦公室預訂應用程序需包含哪些功能。

根據寫字樓租售網了解，以上六大要素能夠幫助企業了解如何打造混合辦公場所和租服務式辦公，下圖是確定企業需求並打造混合辦公場所的建議步驟。企業應尋找能夠滿足自身員工特定需求的混合辦公策略，確保員工和團隊在辦公室發揮應有的績效。仲量聯行認為，混合辦公模式打造沒有一個確定之法，“以人為本”地了解員工需求，可以幫助製定正確的混合辦公策略，讓辦公場所的設計與員工及團隊的需求保持一致。

打造能夠煥發員工活力的辦公場所是項巨大挑戰，每個組織都需要定製化的策略方案。如果您的企業也正計劃向混合辦公轉型，請點擊鏈接定製谘詢建議。