自2019年末的疫情大爆發以來，之前的規則好像都在瓦解，辦公方式也不例外——

“居家辦公”曾是一個少數人的概念，而如今卻變成了許多人的現實。

上世紀80年代，IBM開始在員工家中設立“遠程工作站”，員工可以以家為中心開展工作，通過電話視頻會議和同事交流，這就是最早的“居家辦公”。

當時，雖然專家預計這樣的辦公模式會在十年內逐漸普及到更多行業，但線下辦公依然是主流——當年，雅虎就嚐試了一陣子遠程辦公，之後主動打自己臉，把員工又重新叫回了公司。

但沒想到呀，疫情在一夜之間讓全球都被動地“居家辦公”。

最先受到“居家辦公”打擊的，就是辦公地產行業。

新冠期間，許多企業發現自己可以在幾乎所有員工都離開辦公室的情況下運作，而且還運維地不錯，疫情後希望維持這種模式，至少不需要那麽大的空間了。

在美國全國範圍內，市中心寫字樓的空置率在2020年間穩步攀升，達到16.4%，為約10年來的最高水平。

與其他類型的資產相比，辦公資產在疫情後就是跌成了狗，現在才算緩過來↑

圖源：Selale Tuzel, USC

空置率上升，租金急劇下降。

根據房地產服務公司Newmark的數據，曼哈頓,jll租金已經從2020年初的近82美元降至每平方英尺72美元。僅在一年內，曼哈頓兩個中央商務區的辦公大樓的市值就暴跌了25%，收入減少了10個億美元。

上遊商業房地產行業的衰弱傳導到下遊，導致建築行業的衰落，再傳導到其他經濟部門。

同時，市中心的寫字樓工作的高價值人群也直接影響著周邊的服務行業，寫字樓的空置不可避免的減少了周邊餐館和商店人數，以至於有人認為——

這樣會形成一種衰落的惡性循環。

趨勢還在蔓延，許多公司都表示，租約結束，就退租——

美國芝加哥航空公司將放棄芝加哥威利斯大廈（Willis Towe）約15萬平方英尺（占總麵積的17%）的空間。Willis Towe是美國第三高的建築，是地產私募大頭Blackstone的旗下核心資產。

科技公司Salesforce也開始將自己在舊金山350MissionSt.的空間轉租，相當於2萬平方米的麵積。（這個不是salesforce tower，但就在隔壁）

Twitter 把自己在舊金山總部中的1萬多平拿出來出租做二房東，去年，Pinterest寧願支付高額的違約金也要退租；

但也有的公司一反常態，

特別是那些科技巨頭們，選擇在此時擴張自己的辦公空間。

就拿紐約來看，

根據costar的數據，meta最豪氣，拿了約30萬平米的辦公空間，空著35%不用；google也差不多，amazon拿了大概16萬平米，但空的最多，空了一半！微軟與蘋果是相對保守的，但也在拿辦公物業。

目前五大科技巨頭在曼哈頓的“勢力範圍”↑

不僅在拿地，更是在招人！

把疫情期硬生生變成了招聘季！

一年時間，Facebook的員工人數增加了13,000人，Alphabet增加了16,000。亞馬遜、穀歌、Facebook和蘋果在紐約共新招了2,600多名員工，僅Facebook就增加了1,100名員工。

不僅僅在紐約買買買，科技巨頭們基本上就沒有落下任何一個有人才聚集的城市。

比如——

穀歌早就決定在聖何塞市建自己的第一個混合用途園區，建成後將成為穀歌最大的園區之一。為了這個“穀歌村”，公司拿出了10億美元用於建造，還拿出了1.55億美元建立了社區穩定基金。

在聖何塞之外，穀歌也將其在舊金山海濱的現有辦公室租約擴大近三分之一，並將繼續在山景城老巢和鄰村的sunnyvale進行新的辦公社區開發項目。

與此同時，Facebook（現在是不是應該交它meta?）一直在更積極地計劃擴張自己的辦公空間。新園區Willow Campus一直都在進行中，而且還在繼續擴大其在灣區其他地點的物業。

紮克伯格堅定地告訴員工，其現有和計劃中的所有辦公空間仍然重要且有用。

同樣作為科技巨頭的亞馬遜，從史坦頓島到皇後區再到布朗克斯，從東海岸到西海岸，公司已經買買買了超過200萬平方英尺的辦公空間。

亞馬遜還告訴自己的員工，它將“回歸以辦公室為中心的文化，以此作為公司的基準”。

都說危機來了要謹慎，為什麽市值萬億美元的這些科技巨頭們，就一定要回歸辦公室，而且敢於在疫情期間下注大家都不看好的辦公地產呢？

原因有以下幾個：

科技公司不同尋常的舉動，源於對未來的預測。

首先，科技公司認為它需要的人才，不會逃離城市；

科技公司需要大量具有創造性，創新性和對新思想開放的員工，而這些年輕人，會更加容易被城市，特別是密集的城市社區吸引，城市也為他們提供了更多更好的就業\創業機會。

年輕一代追求多元的體驗，而城市相比於小鎮/鄉村，能提供更多樣化的生活體驗。城市提供了更多機會結交朋友或尋找合作夥伴的機會，讓他們能夠感受到幸福的連接感。

以前，很多科技巨頭都在郊區，做辦公園區的時候試圖通過“配套多樣性、空間多樣性、服務多樣性、生態多樣性......”等把園區打造成社區，提升人和人之間的強弱交往機會。

不過，高創新屬性的科技公司馬上就敏感的意識到，

好的城市本身就具有“配套多樣性、空間多樣性、服務多樣性、生態多樣性......”並且還有文化多樣性及接近居住空間，於是就索性通過買核心區的核心地段物業，把配套的錢省下來招更多更好的員工。

所以他們下注城市。

亞馬遜在城區中心，建築本身幾乎沒有任何配套

更重要的是，科技公司所期待的創新與迭代，源於城市。

科技工作，特別是在生物學科，計算機學科，網絡學科等領域，非常需要不同領域、不同學科、不同文化的知識密集碰撞來創造出新知識，來解決複雜問題。而物理上臨近的辦公環境可以比遠程辦公更加適合創造力、適合交流，好的想法是在麵對麵的討論中碰撞出來的。

比如，微軟就特別擔心遠程辦公持續對公司創新帶來的負麵影響：

微軟通過分析自身數十億次電子郵件和團隊會議之間的匿名協作，揭示了一個明顯的趨勢：

遠程辦公室正在危及創新網絡。

因為在疫情中，工作團隊會更傾向於保守，這增加了與熟悉的工作圈子的聯係，但減少了與跨團隊跨部門的互動

這也意味著——

群體思維變得更嚴重，更廣泛的交流變得更少，“異花傳粉”的幾率也更少了，創新的想法更少了。

總之，微軟認為：當你不交流，不連接時，你就不再創新了。

這就是巨頭們的邏輯，

他們堅信一個事實，就是——

麵對麵的交流才是真正產生創新，產生信任，產生團隊協作的關鍵，

而辦公室的投資，比起創新產生的價值來說，根本不算什麽。

他們是一定要讓員工重新回到辦公室的，而且會為了員工更方便地麵對麵，做出任何可能的地產投資，因為這關係到他們是否能找到第二曲線，是否能持續增長。

其實，香蕉三级片一直在提倡的創新區，其最好的底板就是城市。任何真正意義的創新都很難想象在郊區的一個一兩百畝孤零零的園區項目裏產生。

規模太小就難以“雜交”，創新一定發生在城市規模的尺度中；同時，多元性異質性的城市底板大大增加了創新的概率。

從這個角度來說，在創新經濟體中，城市的功能就是激發創新，城市領導人要舍得把好的城市地段拿出來，不是拿來全部蓋酒店，蓋商業，蓋高端住宅，而是拿出一部分來做產業，讓創智的產業員工充分享受城市的豐富度。

相比較於美國完全市場化的機製，國內一個有利的特點是——

人為的發現這種規律，然後來引導這種規律。B站和美團在上海的楊浦區濱江拿地，小米在徐匯濱江拿地做總部都反應出來了這種規律。

總之，巨頭們在下注城市中心的實體辦公空間。

分布式的工作方式

不少科技公司認為，未來的辦公模式是分布式的。

如何理解分布式呢？

香蕉三级片去年跟字節跳動進行了一些溝通——

字節跳動是一家“沒有總部大樓”的公司，原因是發展速度快，辦公樓跟不上員工的增長，所以他們的辦公樓隻能人才在哪裏，他們就把辦公室設在哪裏。這種分布式的辦公方式帶來了兩個“副產品”，

一，雖然辦公樓分散，但員工更好地適應了在線辦公，這讓他們在疫情期間，雖然有5萬員工長期居家辦公，而不降低工作效率。

二；沒有總部大樓的“空間結構”順勢推動了去中心化的“組織結構”，形成了字節特色的組織文化。

從中心化到去中心化，再到分布式

Facebook、Twitter、Okta和Box等科技公司宣布將更永久性地轉向混合辦公的模式轉換——

他們的員工可以分布在全球各地！可以按照自己的節奏來完成工作。

當人們感覺自己可以自由安排自己的時間時，就是飛馬旅他們最有生產力的時候，其實很多科技公司的辦公室都是24/7開放的，就是為了迎合人才們靈活辦公的需求。

看到了麽？

最具創新力與競爭力的公司，正在不斷地在構建自己的“分布式”網絡架構。他們正在不少城市布局，雖然量不大，但是點多，這樣就能最大限度地激活整個人才創新網絡。

其實，在2016年的時候，香蕉三级片就大膽預測：未來辦公空間中，80%將被按需外包和消費，隻有20%的辦公空間將通過傳統的長期租賃合同及自持的方式解決。

這80%回應的就是這個分布式辦公。

所以科技巨頭們在大量城市中心、大量節點下注實體辦公空間。

手裏的錢太多了

當然，最現實的原因就是，科技巨頭們在疫情期間的股價飆升，雖然錢沒有進公司的兜兒裏，但好歹是狠狠增長了一波，手上有大量閑錢。

去年疫情動蕩期，科技巨頭的回報率遠遠超過均值

跟香蕉三级片普通老百姓一樣，有了錢總想買個房。

並且，作為傳統投資中成本較低，且回報穩定的一種方式，購買不動產能夠較好的對衝通貨膨脹。不動產投資的通脹對衝能力源於GDP增長與不動產需求的正相關性。

在經濟擴張時，不動產的需求產生更高的租金，從而導致更高的資產價值。不動產通過將通脹壓力傳導給租戶並且將其以資產升值的形式進行吸收，從而使得不動產成為一種能夠維持購買力的資產。

不動產是抗通脹的一個良方

對未來擴張的預期，以及線下辦公的必然需求以及不動產的良好投資屬性，讓科技公司開始了“買買買”模式。

但有個問題，為什麽他們也在“租租租”呢？

好家夥，這不是大撒幣麽？

其實不是，

因為租期一般都是5年以上甚至有的是10年，在疫情期間鎖定最低價，從長期看真的不虧！

隨著全球整體環境的好轉，重返辦公室被越來越多的企業提上日程。一些企業因嚐到了遠程辦公的“甜頭”而選擇繼續遠程辦公，於是對創新度低的產業集中的區域來說，辦公空間需求可能確實會是減少的。

但從科技公司對線下辦公的加倍下注，香蕉三级片也看到——

這些最具創新的科技公司相信，城市的多樣性、文化、交通和眾多大學——都將在疫情之後繼續吸引人們。

人們不再受製於傳統的空間和時間觀念來合作，而是接受更加靈活性的混合式、分布式的辦公新模式。

所以在未來，香蕉三级片可能會看到辦公市場中的一些結構性變化，城市CBD或者核心區具備多樣性基底的會更有活力和價值，這可能對指定政策者有一定啟發，或對城市更新項目的定位有一定啟發。

這個話題香蕉三级片接下來再聊。