房地產的不安情緒已經傳導到了行業之外。一個行業外的朋友一起聚餐，很關切的問我：“房地產現在是不是不好做了？”那情形，仿佛我是教培行業的一樣。而行業內的問題則比較聚焦，就是：

哪個房企會下一個暴雷？

確實，房地產商務樓看起來風光不再了，不單某大被購房者圍堵辦公室；在過去的一年裏，某禾、某光、某夏、某信早已不堪重負，不是在甩賣資產，就是被維權；前一段某業的求援信尚未冷掉，這邊廂紹興某房企也開始向ZF求援。

怎一個慘字了得！

曾經和現在都是有頭有臉的頭部房企，極為注重現金流的業內標杆，如今也不得不低聲哀求了。

房企裁員，降薪的傳聞不絕於耳，而多地市場成交也趨於慘淡。

房價是漲還是跌？房子還能買麽？這真是一個大問題。

01成交量驟跌的一線

先不去談早已軟趴趴的三四線城市，就一線城市來說，樓市成交的主力軍是在二手房。而數據上，二手房並不樂觀。

先看下北京，8月份，北京二手房住宅成交量為15942套，環比下調10.7%；9月份，北京二手房共網簽12575套，與8月的15942套相比下滑21.1%，同比去年同期的1.73萬套下降27%。

北京二手住宅近一年量價走勢圖↑下降是不爭的事實了。

截至10月9日，北京某家二手房掛牌量為8.89萬套。對比6月底7.66萬套，7月底7.81萬套，8月底8.26萬套，存量反而在上升。

這又說明什麽？賣家房源在累積，買家不想立刻接盤，市場的情緒倆字：觀望。原因也很直接，8月5日，北京市住建委發布《關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，離婚三年內不得買房的規定堵死了假離婚這條路。深層原因則在銀行端，對借款人的首付款來源、征信、銀行流水等資料審查趨嚴，房貸放款時間延長至四到六個月。而學區房則早就被打落在曆史的塵埃裏，以一套建成於1980年的老舊公房為例，房子建築麵積38平方米，6月中旬掛牌價為866萬元，買家出價800萬元也沒能談到業主心裏。而近日，這套房最終以680萬元成交了，前後差價達到120萬元。德勝、月壇“頂級學區”裏，大幅降價的案例層出不窮。

再看深圳，經過了連續6個月下跌，9月的總成交僅錄得了1765套，下滑幅度不得不令人“心驚膽戰”。

而去年同期深圳的二手房交易量為8820套。深圳9月二手住宅成交下跌約80%，這是深圳近10年來二手房交易量最低的一次。

回到上海，9月份的上海二手房下跌到了1.2萬套，是今年以來最大幅度的下跌，比疫情前的成交水平還要低了。

照這個趨勢，上海十月份二手房成交會低於一萬套麽？香蕉三级片拭目以待。

02限跌令頻傳的背後

不單是成交套數驟降，而且很多城市成交價格也在下降，70城房價指數顯示，8月有34個城市的二手房價格環比下跌，為今年以來最多。

不單二手房，一手房很多城市也撐不住了。根據中指數據，就在剛剛過去的中秋假期，北京、上海、深圳、南京、大連等16個城市，商品住宅成交麵積較去年同期下降69%。北京、上海、深圳分別同比下滑64%、69%、49%。

上海中原地產數據顯示，9月第一周(8月30日至9月5日)，上海新建商品住宅成交麵積18.2萬平方米；第二周(9月6日-9月12日)新房成交13萬平方米，環比減少28.1%。

一線和重點城市如此，難怪二三線城市早早的就躺平了。不單躺平，甚至限跌！

9月13、16、22日，廣東肇慶、珠海、惠州三市先後出台“通知”，擬將二手房個人所得稅下調為1%。另一方麵，全國範圍內發布限跌令城市的名單還在不斷加長：9月14日，張家口發布通知，“自願申請”限跌保護，成為國內繼嶽陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山後的“限跌第九城”。

03敢問一線：房價真的降了麽？

三四線出了限跌令，一線城市呢，真跌了麽？看國家統計局數據吧

8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳環比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉為下降0.1%。

二手房價格方麵，8月份北京、上海和廣州環比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點；深圳環比下降0.4%，連續4個月下降。

但市場的感覺卻依然寒意森森，杭州出現某業主發布一則“懸賞通告”，“若中介賣房成功，房東懸賞5萬”。深圳某資深地產經紀人表示：“單店目前一個月可能也就一單到兩單，這條街加同行有十幾家門店，目前關掉了三分之一”原因則是“深圳二手房市場成交價普遍高於指導價，而商業銀行又按照二手房指導價發放貸款，這相當於變相提高了購房者的首付門檻，延長了整個買賣周期。”

目前深圳多家銀行都在嚴查購房資金來源，要求首付款資金至少80%來源於購房者本人或者直係親屬！此外，從今年5月起，深圳不少銀行開始調整房貸利率，首套房貸利率從4.98%上調至5.10%；二套房貸利率從5.25%上調至5.60%。回到上海，查閱上海鏈家公示的二手房成交數據。不少熱門板塊的樓盤：前灘、大寧共享辦公空間、唐鎮、徐匯濱江、北外灘、大虹橋等二手房的成交價格低得出乎意料。

而之前複興瓏禦7月剛加推47套房源，219組認購，認購率高達466%。最終入圍分數線接近滿分，即112.8分。二手房方麵，6月複興瓏禦一期成交一套3房，成交價格13.1萬/㎡。而之前的掛牌價和成交價均有20W+的案例。

靜安府西區6月-8月各成交了1套，單價都在約13.1萬/㎡左右，大寧金茂府4月份成交價約13.9萬/㎡，2020年靜安府西區最後一批房源開盤均價為8.5萬/㎡，而之前金茂府的掛牌價則衝高到了18W+。

二手房的真實成交價本就撲朔迷離，但能斷定的是：虛高的那部分已經被打掉了。

04寒風還要吹多久？

而另一方，二手房的停貸限貸確實讓很多購房者苦不堪言，未來會放鬆麽？至少目前，沒有看到放鬆跡象。

深圳住建局發布公告，2021年9月13日起，深圳市住房公積金管理中心正式承接房屋交易管理職能，將首批推出房屋交易資格審查、房屋買賣合同網簽備案以及出具購房資格證明等業務“全程網辦”。

8月24日，《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》出台，即將出台房租指導價。上海的三價就低政策依然毫不動搖。

即便《證券時報》在“為民請願”：滿足真實需求離不開房貸資源的有效配置。但依然毫無回應。

如果非要問，房子還能買麽？回答就是：剛需當然要買。畢竟，無數血淚告訴了香蕉三级片一個鐵打的事實：

房票是上車者的通行證，觀望是觀望者的墓誌銘。