2021年已過大半，

今年的上海樓市可謂是風雲變幻。

從年後的一二手樓市越來越“飄”，到各類調控政策輪番轟炸。

這波操作像極了2016，但又比2016來得更為猛烈。

史無前例的“三價最低”，將矛頭直指占據上海樓市最大比例的二手房市場。

這場樓市的“腥風血雨”才剛剛開始。

未來上海樓市走向如何？

2016年調控之後，樓市借著慣性維持了半年，到2017年5月達到了房價頂峰。

自此之後的房價一路下跌，於2018年12月觸底。2019年房價有一波小幅回暖，但後勁不足，到4季度基本停滯了。

這個時期整體樓市大概可以分為3個階段：

1、慣性上漲期

在16年各種政策的打壓下，房價依靠慣性仍在繼續上漲。這個階段一直持續到2017年5月，房價漲到5.23W才開始止步。

2、平穩下跌期

17年5月之後，房價開始穩步下跌，成交量也開始縮水，“金九銀十”沒了往日光彩，這個階段一直持續到2018年3月。

3、急速下跌期

18年3月之後，上海樓市開始了“以價換量”，表現為成交量大幅上漲，而房價卻一路走低，直到12月跌入穀底。

4、小幅回暖期

2019年開年上海樓市有了一波小行情，量價齊升。但這並不是上海的普漲，冷熱不均在這一年體現得淋漓盡致，下文我會詳細說一說。

5、平穩期

19年4季度，這波上漲行情結束，樓市再次進入平穩期，與此同時成交量較上半年也有所回落。

從17年的5.23W到18年的4.53W，上海房價整體跌了近13%。

而19年雖然樓市有所回溫，但也沒能回到“鼎盛時期”，並且這波回溫並沒有“陽光普照”，上海某些區域仍籠罩在陰霾之下。

下文，我將分為2大部分，來談談2017-2019年上海樓市是怎麽跌的，又是如何漲的。

 part1 2017-18年上海樓市如何跌的 

17年5月至18年12月，這整個1年半樓市到底是怎麽跌的，哪部分房源帶頭先跌？哪部分房源扛得最久？

話不多說，上數據。

一、各環線數據

從上述數據香蕉三级片可以發現2點：

1、外環外是這場跌價的主陣地

近乎一半的跌價房源都分布在外環外，內環內房源始終是最為堅挺的。

2、2017年8月開始，這場跌價之火逐漸由外環外蔓延到各個環線。

首先是蔓延到了中外環，17年8月開始到2018年2月，中外環降價房源占比從之前的24%一路漲到27%，此時中環以內跌價房源占比基本不變，外環外跌價房源占比逐步縮小。

2018年3月開始，波及到了中環以內，表現為中環內跌價房源占比逐步擴大，中環以外逐步縮小，

至2018年11月，外環以內各個環線降價房源基本“平分秋色”，上海樓市跌入低穀。

二、各總價段數據

從上述數據香蕉三级片可以總結2點：

1、500W以下剛需房源主導了這次降價。

降價房源中7成總價都在500W以下，其中200-400W是主力軍。

2、300W、700W是分水嶺。

以300W為界，隨著時間的推移300W以下降價房源占比逐漸增多，更多寫字樓信息300-700W的降價房源占比逐漸縮小。換句話說“極度剛需”越來越頂不住壓力，在大麵積降價。

700W以上的剛改，降價房源占比整體比較平穩，樓市波動對他們的影響較弱。特別是2000W以上的豪宅群體，多數月份基本沒有降價房源。

這種變化與各總價段的成交占比也基本吻合。

300W以下的房源“以價換量”逐漸撐起整個二手市場的半邊天，從17年5月份的4成，到2018年底占比已經接近6成。

再結合各個環線的成交占比，基本可以肯定，這波“以價換量”的主角，大部分是外環外的低總價房源。

三、各區房價數據

前麵提到17年5月、18年3月、18年12月三個節點，分別是17-18樓市3個階段的分界點。

香蕉三级片以這3個月的房價為準，分別測算下，各區的房價堅挺度。：

降價比較嚴重的區分別是青浦、奉賢、鬆江、南匯等外環外地區；靜安等市區仍舊堅挺。

整個下行市場，所有區域無一幸免，隻有輕重之分。

下跌比較嚴重的區域，跌幅近20%，如奉賢、南匯。

以黃浦、靜安為主的市中心，雖然房價也跌了，但跌幅較小。

總結：

1、17-18年這波下行行情起始於17年5月，主要是外環外剛需帶頭，由外而內層層滲透，最後演變成整個上海房價集體下跌。

2、從區域來看，在這個下行市場中，市中心最為保值，郊區成了重災區。

3、從房屋品類來看，各類住宅的抗跌等級為：豪宅>剛改>剛需>極度剛需

 part2 2018-19年上海樓市如何漲的 

前麵香蕉三级片已經說了，2019年雖然整體房價是上揚的，但是存在冷熱不均的現象。

下麵香蕉三级片就來仔細幫大家分析一下。

一、各環線數據香蕉三级片可以很明顯的發現2點信息：

1、2-5月是2019年房價上漲的主要時期

可以看到2-5月各個環線房價普遍上漲，其中4月最為強烈。

6-10月，房價開始上漲乏力；“金九銀十”也失去了光彩。

11-12月，樓市開始進入淡季。

2、郊環外是另一個世界

2-3月別的環線房價起來的時候，它依舊原地踏步甚至下跌。

行情最好的4月，別的環線漲幅近2%，它隻有1.2%。

5月開始郊環外，就基本在走下坡路。

不過郊環外也有逆勢上漲的時候，比如8-9月份。這還要感謝臨港，臨港在這段時間劃為了國家級自貿區，這段時間整個郊環外近6成的漲價房源都來自這裏。

換句話說，這一年除了臨港，別的郊環外地區一直處於“水深火熱”之中。

二、各總價段數據

剛需+豪宅雙輪驅動

2019年的這波好行情由剛需和豪宅的共同推動。

所謂剛需是指200-400W的樓盤，這部分樓盤整個2-5月漲幅都不錯。

究其原因是：第一批被5年社保限購的外地人，在2019年3月25日重新被釋放回了市場（2016年3月25日，上海外地人買房限購年限從2年→5年）。而這波人群，很明顯就是這輪剛需客的主力人群。

豪宅是指1200-1500W及2000W以上的住宅。這部分樓盤在樓市高峰的4月份漲幅是最高的。

2000W以上的豪宅不用過多解釋，通過前麵17-18年的數據，香蕉三级片也可以知道，2000萬以上的豪宅保值增值能力一直很強。

而1200-1500W的住宅之所以漲的好，跟大山資源密不可分。

可以看到大山資源比較豐富的總價段，在這波行情中漲幅都不錯。其中占比最高的1200-1500W尤甚。

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