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樓盤解析
新政頻出的上海樓市，二手房房價會跌嗎？
先說結論：暫時看不到跌的趨勢，個別版塊還因二手房核價夯實了價格基礎。
關於限購
公司買房限購 2018年7月3日起，企業購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在本市累計繳納稅款金額已達100萬人民幣、職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業除外）。 同時，企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。 離婚買房限製 2021年1月21日晚，上海樓市調控新政出台，夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數。 法拍房限購 自2021年3月8日起，上海法拍房將納入限購，購買法拍房需具備本市購房資格。 新房搖號資格限製 2021年5月27日起，在上海已取得產證，已網簽備案，已取得新房入圍獲得認購資格等3種情況，在購買二手房查詢名下套數中，均認定為購房套數。 二手房掛牌價格核驗 2021年7月16日起上海在已實施的房源掛牌核驗基礎上，增加價格信息的核驗，進一步規範二手房市場秩序。 贈與房屋限製 2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。
關於貸款利率
首套按揭貸款利率由4.65%調整為5%，
二套由5.25%調整為5.7%
關於二手房核價 上海市房管局明確，在上海市已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。 上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。
02 上海樓市的成交量
上海樓市二手房的成交量是深圳二手房成交量的10倍。
同樣屬於一線城市，同樣都是高價位的房產。
上海二手房為什麽能，成交量到底是多少？
相關數據顯示，6月上海的二手房成交達2.79萬套，環比漲9.65%。這已經是上海二手住宅成交量連續2個月反彈。2.79萬套是什麽概念？
眾所周知，今年1月是上海樓市最火熱的時候，二手房成交了4.4萬套，這一成交量成為了2016年8月以來的最高成交量。
在1.22新政後，加上恰逢春節，二月成交量迅速回落到1.9萬套。
3月成交量迅速回升至3.9萬套，達到上半年二手房成交量的小高峰；4月因一部分購房者在3月底提前網簽，上海辦公樓出租網站了解到間接導致4月2.4萬套的低迷成交量。5月2.5萬套房源成交，6月成交2.79萬套，月均3萬套左右的成交量幾乎就是上海的峰值水平了。
因此，從當前交易量上看，上海二手房價格還沒有跌的可能。
03 源源不斷的新人口
作為中國最好的城市，北京、上海向來是全中國落戶門檻最高的兩座城市。但是從2020年開始，上海已經大幅放寬落戶標準。
鬆綁後的效果也十分顯著：
2021年1-5月僅5個月人才落戶的人數為12401人，已經接近是2020年全年的落戶人數（13042）。
很多專家預測，2021年全年上海人才落戶總數將達到4萬人。這個數字將是過去5年上海人才落戶的總數。
這部分新上海人的買房需求大，對房子的要求高，也有很強的購買力。
此外，除了人才引進落戶，上海主要的落戶渠道還有應屆畢業生、海外留學生落戶、居轉戶落戶。
從2021年開始，上海的四所985大學本科畢業生，將擁有直接落戶的資格。對於這個落戶人數，將在今年的下半年逐漸釋放。預計每年有超過3000 ~ 5000名985應屆畢業生直接落戶上海。
因此，上述落戶政策疊加後，上海每年新增的落戶人口數將大大提升，他們將成為市場中不可忽視的一個重要購買力群體。
然而新的落戶家庭按照目前上海新房積分搖號製，他們的分數很難有競爭力，新房買不到，自然會流入到二手房存量市場。
不知道自己的分數能買到什麽樣的新房，歡迎谘詢香蕉三级片。
政策和現實是兩回事。關於二手房指導價，自從深圳2月首吃螃蟹之後，杭州、成都、寧波、三亞、無錫等城市都已經紛紛響應。
價格核驗導致的結果目前還隻是高價房源下架，外網不展示，內網還是可以展示的。這就意味著，中介還是可以推薦給客戶的。
價格核驗最大的殺傷力，其實不在對房價的影響上，而是對貸款的影響，一旦銀行按照核驗價格進行放貸，那麽將嚴重影響到購房者的貸款能力，比如首套3.5成可能變成了實際的首套5成，二套7成可能變成了實際的全款。
不禁感歎，在上海買個房子，真的是太難了。
麵對限購、限貸，以及頻繁出台的購房政策，要買房的你，心裏有底嗎？
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