2020年的新冠肺炎疫情給產業園區帶來了巨大的衝擊，在疫情影響下，行業整體規模增速放緩。而外部環境的變化也使園區的運營招商一度麵臨困境，導致園區運營商營收與利潤的下滑。但在政策扶持、融資渠道暢通、數字化賦能等多重利好的帶動下，產業園區依舊將迎來蓬勃的發展。

　　從整體行業來看，隨著產業的轉型升級，越來越多市場化運作的園區開始“去地產化”，以信息化、智能化應用，全麵提升產業園區運營能力；同時，聯合政企、金融與科研機構多方協同深化合作，打造一站式、生態閉環的產業集群也為產業升級提供了助推力。

　　展望未來，在國家不斷擴大戰略性新興產業投資、加快構建現代化產業體係的背景下，各級政府從多方麵加快新基建建設進度，作為產業集群載體空間的產業園區，仍有巨大的發展空間。

　　指數研究院認為，中國產業地產未來發展將麵臨四大趨勢：

　　1、開發模式將從"賣房賣地"轉向"持有運營"。

　　以北京216號、217號兩份文件為標誌，北京產業地產將進入"持有時代"；相信有北京的示範效應，預計很快將有更多一二線城市跟進，產業地產從原先開發模式走向運營模式。

　　2、產品模式將從"園區經濟"轉向"城市經濟"。

　　隨著產業園區的演化和發展，園區承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產活動在區內並存聚集，從而推動了產業地產的城市化進程，園區經濟與城區經濟逐漸走向融合。

　　3、盈利模式將從"客戶思維"轉向"夥伴思維"。

　　隨著"新經濟"的快速發展，園區物理空間成為"共享資源"，園區的盈利模式也由傳統的"物業租售模式"向"投資共生模式"轉變。園區開發運營企業不再和入園企業形成甲乙方關係，而是通過成立產業投資基金，入股入園企業，共同享受入園企業的成長收益。

　　4、運營模式將從"管理園區"轉向"服務園區"。

　　未來產業園區發展由"拚政策"進入"拚服務"階段，圍繞三大方麵建設服務體係：一是市場服務，二是園區服務，三是政務服務。

　　從1978年到2019年，已經發展40餘年的產業地產，經曆了從高速膨脹到現在的轉型升級，終究要回歸到產業的本身，通過專業的品牌打造和管理輸出搭建平台，以高效的資源配置手段和係統化的園區布局，深度挖掘產業的內在價值，打造推動區域經濟發展的新增長極。

　　產業園區發展迎來政策利好 公募REITs穩步推進

　　產業園區是提升科技水平、快速構建新型產業體係和增強經濟實力的有效載體，可以有效聚集生產力，集約利用資源，帶動關聯產業發展，促進區域經濟的發展。作為產業調整和升級的重要空間聚集形式，產業園區擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一係列的重要使命。

　　中國最早的園區是改革開放初期以推廣經濟特區政策為目的而建立起來的經濟技術開發區。隨著中國經濟的發展，園區的概念和範圍不斷的擴張延展，從開發區到高新技術開發區，再到最近幾年日益發展起來的產城融合等。

　　據不完全統計，我國有各類產業園區15000多個，包括國家級高新區168家、經開區218個、國家級自貿試驗區18個等等，對全國經濟的貢獻達到30%以上，覆蓋了國家級、省級、市級等各個行政層級。

　　目前，我國產業園區發展已經形成了比較成熟的運營模式，園區依托實體產業運營、資源匯聚、平台化服務來發展產業，並且更加注重園區的硬件軟件智慧化，提供彈性雲服務、雲辦公、企業金融服務、市場推廣等增值服務，全方位高智能地協助產業培育和成長。

　　近年來，國家和地方政府持續發布產業發展利好政策，為產業園區的發展營造了良好的營商環境。2020年3月，中共中央政治局常務委員會召開會議提出，加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度。以人工智能、數據中心、物聯網、5G等新興技術基礎設施建設為主的“新基建”，將為城市和園區的建設運營提供數字轉型、智能升級、融合創新等服務的基礎設施體係，同時拉動經濟增長、助推數字經濟全麵升級、賦能傳統產業園區轉型升級，給產業園區提供了新的發展機遇。

　　4月，科技部火炬中心印發了《關於深入推進創新型產業集群高質量發展的意見》提出，按照“一區一主導產業”布局建設創新型產業集群，要在現有創新型產業集群試點和培育基礎上，重點建設100個國家創新型產業集群，進一步激發產業園區創新發展的活力。

　　“十四五規劃”提出，發展壯大城市群和都市圈，分類引導大中小城市發展方向和建設重點，形成疏密有致、分工協作、功能完善的城鎮化空間格局。以產業園區為支點、所在城市為節點，探索在更大範圍、更廣議題、更深層次的發展成為產業園區下一階段的重要任務，產業園區仍將承擔經濟產業主戰場、區域發展主引擎、改革開放試驗平台的定位與使命。

　　在投融資方麵，自2020年以來，基礎設施公募REITs穩步推進，並於2021年5月取得重大進展，首批9單基礎設施REITs項目獲滬深證券交易所審核通過。對於重經營、長周期的產業園區行業來說，有助於打通園區資產的“投、融、管、退”全周期通道，激發行業活力。

　　指數研究院認為，2021年，在多重政策利好下，產業園區迎來發展的新機遇。在國家不斷擴大戰略性新興產業投資、出租上海辦公樓、加快構建現代化產業體係的背景下，各級政府出台了係列引導、扶持政策，包括加強新型基礎設施建設、鼓勵重點行業積極創新、建立多個自貿區擴大改革開放等多個方麵，為產業園區的長期蓬勃發展提供了堅實的支撐。

　　探索輕資產模式輸出管理 深耕布局核心都市圈

　　通過對市場化運作的產業園區市場研究發現，在2020年疫情衝擊下，整體行業規模依舊呈擴張趨勢，產業園區運營商在積極對抗疫情的同時，依托國家經濟發展和產業升級戰略，充分整合內外部資源，繼續在重點城市拓展落子。在此過程中，對核心都市圈的深耕布局成為眾多運營商的“默契”所在。

　　例如華夏幸福堅持聚焦核心都市圈，在持續精耕京津冀都市圈的基礎上，密集布局長三角都市圈，加快布局粵港澳都市圈三個高能核心都市圈；招商蛇口則在國內海南自由貿易港、粵港澳大灣區、長三角等戰略區域以及海外“一帶一路”重要節點擁有 13 個緊密擁抱和服務國家重大戰略部署的大型產業新城項目。

　　在項目拓展方式上，不少運營商積極以輕資產模式輸出管理來獲取項目，在減少成本壓力的同時獲取更多收益。億達中國2020年在輕資產能力輸出及變現上取得突破，在年內新簽約10個商務園運營管理項目，商務園運營管理產生收入約為人民幣6307萬元，同比增加49.6%，主要來自於年內新增項目收入結轉。

　　需要注意的是，在疫情影響下，整體行業資產規模增速有所下滑，產業新城運營商營業收入增長速度也略有放緩。這主要是因為一方麵防疫支出致成本增加，另一方麵減免租金直接導致收入減少。多家企業租金減免額度達數千萬元，其中張江高科通過兩次出台"租金減免"方案細則，累計覆蓋企業802家，減免房租 達8779.41萬元；電子城先後為近百戶中小微企業減免房租近2000萬元。

　　此外，部分運營商剝離房地產銷售業務，收入結構發生變化，也在很大程度上影響了企業的營收。在行業高質量發展的要求下，運營商紛紛改變盈利模式，從傳統物業銷售租賃向產業發展服務和股權投資等方向轉化，優化收入結構。

　　張江高科在2020年強化"產業+基金"模式，提升投孵聯動新能級，投資企業發展迅猛，也為自身帶來可觀的收益。據統計，其2020年度投資收益23.12億元，同比上漲350.48%，接近本年度營業收入的3倍，成為2020年唯一一家投資收益反超營業收入的園區運營商。

　　對於產業園區運營商來說，產業的選擇應該從國家產業發展戰略角度出發，2020 年，國家產業發展政策聚焦“新”，產業園區運營商在布局園區項目時，開始更多聚焦國家戰略新興產業。在產業招商方向與定位上，主動擁抱變化，順應區域發展需求和要求，實現園區落地，成為區域經濟發展、產業調整和升級的重要載體和工具。

　　在產業發展促進方麵，產業園區運營商以物業服務為抓手，通過設施數字化、業務標準化、服務生態化的加持，強化生態運營能力，探索新模式、培育新經濟，搭建生活、商業、企業以及專業服務平台，滿足不同階段企業發展需求，營造良好的產業生態環境，不斷深入推進智慧園區等科技生態運營服務。

　　數字化賦能園區運營 智慧園區運營呼之欲出

　　當下，我國的產業園區開始走向精細化發展之路，在新發展理念下，園區的發展邏輯相比之前大有不同。園區的運營已不僅僅表現在招商成果和數據上，在創新運營、發展質量、企業創新、產業區域協同等方麵也應該給予更加關注。

　　在蓬勃發展的同時，產業園區運營商存在盈利模式單一，盈利能力下降等問題。傳統的政策招商、基礎物業服務等已經無法滿足企業的需求，也無法增加產業園區的吸引力。尤其是在“去地產化”的趨勢下，房地產交付結轉大幅減少，這也倒逼運營者在運營服務上挖掘盈利潛力，尋求新的業績增長極。加強園區的產業定位和產品、服務的精細化管理，完善園區配套建設和服務體係，對運營商提升營收有很大的助益。

　　從需求端來看，隨著“碳達峰，碳中和”的指引以及園區企業和員工訴求變化，園區綠色化、生態化和循環化趨勢不可逆轉。目前，已有部分產業園區運營商開始嚐試將生態資源轉變成園區的生態優勢，充分考慮到在園區內生活、生產的訴求。

　　互聯網時代，產業園區必須與時俱進，在數字化科技賦能下，園區運營商正在積極引入大數據、工業互聯網等新型技術，將各項新技術應用於園區基建升級、運營服務等環節，提升園區內部經營管理效率，實現對園區內入駐企業的賦能發展。智慧園區升級了運營服務水平，有助於效率的提高、核心優勢的打造，形成各方資源的協同合作。

　　在園區產業的選擇和定位上，產業園區運營商更加充分考慮區域內的產業基礎，產品設計也更加針對產業定位、客群定位、環節定位等多方麵，了解產業的需求，滿足企業的訴求。智慧化的園區運營助力運營商圍繞前瞻布局、係統規劃的發展理念，注重研究平台和機製建設，研究方向緊扣當下產業發展脈搏，做到引領式的產業定位，為園區運營把好方向。

　　同時，在硬性設施和軟性運營服務上，智慧園區構建出專業化、生態化、係統化的體係。幫助產業園區運營商結合產業市場發展以及區域政策指引進行專業化設置，更加注重園區的人文關懷、生態環境以及創新生態的打造；在軟性服務上，為企業能夠提供專業化、係統化、全流程化的綜合性運營服務能力，為企業和政府搭建訴求溝通平台、政策實施平台、產業服務平台。通過軟硬兩方麵的融合和園區體係的打造，為企業、員工、政府、客戶等各方提供適宜創新成長又兼顧成本的園區生態環境體係。

　　建立高標準的鏈條化、流程化和要素化的智慧運營服務體係，已經是當下園區發展的必然要求。園區存在的本質是為企業提供服務，幫助企業更好更快的發展。通過構建，體係化、數字化、可變化、智慧化、流程化的建築氛圍、經營體係和運營體係，產業園區運營發展質量將得到不斷提升。

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