“上海的競拍規則其實沒怎麽變化，隻不過之前是一塊一塊拍，現在是集中拍地。對企業來說有好處，因為設置了中止價，將地塊溢價率控製在10%以內，這給了房企利潤空間，也讓更多房企看到了在上海拿地的希望。”一位參與拍地的房企投資人士6月18日9時30分正式競拍之前就早早來到上海土地交易市場提交資料。

“618”，本是電商狂歡日，如今也變成了上海的土地狂歡日，這是上海今年首次集中供地的第一天。

上述投資人士說，他們就是為了拿地而來，相比其他城市，雖然上海首次集中供地來的比較晚，但是土拍製度更加規範，因此房企拿地熱情很高，一個很明顯的表現就是，參拍房企比之前多了。

“據圈子內流動的消息，有房企這次參拍了十個地塊。”

雖然房企熱情高漲，但從上海集中供地首日地塊出讓情況來看，預期中的熱度未至，取而代之的是“平穩”。13塊涉宅用地，10塊零溢價成交，首日共攬金約478億元。

同策研究院研究總監宋紅衛表示，上海集中供地首拍不管從政策製定的初衷來看還是從實際結果來看基本實現了“穩地價、穩房價、穩預期”的國家房地產調控基調。首先，從穩地價這個方麵來看，上海調整了土拍製度，分別設置了起始價、中止價及最高報價，溢價率整體在10%左右，超過中止價後也不是最高報價得地塊，而是接近平均值水平者得。這基本鎖死了土地的整體價格水平。第二、從穩房價這個方麵來看，本次土拍引入房價地價聯動機製，在拍地前就明確項目預售參考價格，因此，房價基本也鎖死了。第三、從穩預期的角度來看，在地價穩定，房價穩定的基礎上，預期也就穩定了。

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上午地塊出讓“波瀾不驚” 

拍賣僅持續1個多小時

根據土地交易市場的消息顯示，上海首批集中出讓地塊合計56幅，總數上比之前預告的增加了4幅，包含28幅含普通商品住房用地、6幅“城中村”改造用地（其中含有4幅普通商品房用地）、14幅征收安置房用地以及8幅租賃住房用地。

根據出讓公告，首日上午將出讓29幅地塊，地塊種類包含了租賃住房用地、征收安置房用地以及“城中村”改造用地。由於不少地塊都是定向出讓，拍賣現場也鮮少有房企加價，因此整個拍賣現場顯得波瀾不驚，上午的拍賣僅持續了一個多小時就宣告結束。

據一位現場參拍的房企人士表示，上午競拍現場氣氛很平和，基本就是來走個流程，簽個字。其所在企業為上海新徐涇城實業有限公司，該公司是由上海燦輝投資發展有限公司、雲南俊發鳳凰置業有限公司以及上海青浦徐涇資產經營管理有限公司共同持股，三者持股比例分別為45%、45%、10%。

在上午的競拍中，上海新徐涇城實業有限公司以15.36億元成功競得青浦區徐涇鎮振涇路“城中村”地塊，該地塊也是29幅所出讓地塊中四塊涉宅“城中村”用地之一。

該人士表示，雖然舊改地塊多是定向出讓，但要拿下舊改地塊著實不容易，別的開發商羨慕，但殊不知其中的艱辛，前期做了很多工作。

除了上述地塊，其他三幅涉宅“城中村”地塊分別被上海大華集團以及上海肖塘投資發展有限公司斬獲。

從上午場的整體出讓結果來看，29幅地塊的土地出讓金總額超過了121億元。

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管控“馬甲”拍地

大小房企機會更“均衡”

相比上午場的平靜，下午的土地出讓顯得更加熱鬧。下午1時多，不少參與競拍的企業人員已經陸續登記入場。

根據出讓資料，下午將有九塊涉宅地塊以掛牌方式出讓，由於其中涵蓋了位於楊浦區、靜安區、徐匯區等市中心的重磅地塊，因此引發市場極大關注。

根據規定，下午出讓的地塊僅有楊浦區定海社區B3-1地塊（大橋街道118街坊）做現場直播。該地塊起拍價12.84億元，起始樓板價為5.86萬元/平方米。

相比此次一同出讓的靜安和普陀地塊，楊浦區定海社區地塊雖然為純住宅地塊，但其體量最小，留給開發商的想象空間並不大。

即使如此，該地塊依然競爭激烈。據中國房地產報記者了解，在市中心四幅涉宅地塊中，靜安區和徐匯區地塊均隻有兩位有效競買人，起拍總價最高的普陀萬裏社區地塊僅有一位有效競買人，而楊浦區定海社區地塊則有三位有效競買人。

在競拍現場，根據現場主持人提示，在征得該地塊三位競買人意願後，地塊進入現場競價階段，而後經過多輪報價後觸及該地塊139260萬元中止價，進而轉入一次書麵報價階段。

最終，上海楊浦城市建設投資報價140250萬元，與平均價格差價僅有80多萬元，低於同時進行一次報價的另兩名競買人，從而競得該地塊。

在該地塊之後，靜安區靈石社區N070403單元095a-02、095b-01地塊被保利以以105.13億元競得，溢價率8.39%，成交樓板價51707元/平方米。徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh128E03地塊，由上海豫園旅遊商城（集團）股份有限公司子公司上海複地領珺實業發展有限公司以人民幣51.705億元競得。普陀區萬裏社區W060701單元X101-01、X102-02、X103-01地塊（237坊地塊）最終由卓越和京東聯合體底價拿下，成交價格為99.1億元。綜合來看，僅市中心四幅涉宅地塊出讓金預計在270億元左右。

值得注意的是，市中心重磅地塊並未出現房企激烈爭搶，有效競買人基本低於三家。這在上海中原地產資深分析師盧文曦看來，主要原因還是總價較高，目前房企普遍資金較為緊張，拿下一塊百億總價地塊很可能就沒有資金再去競爭其他地塊。

此外，在宋紅衛看來，上海在首次集中供地前還公布了二拍將要供應出來的土地，其中包括楊浦、徐匯等核心區域的地塊，也就是說這次沒有拍中地塊的房企在二次土拍還有比較好的機會，也起到了穩定預期的作用。

與其他集中供地的城市相比，上海的土地出讓製度更加規範，除了求穩，還嚴格禁止“馬甲”拍地，即同一地塊中不得出現關聯企業。在競拍結束後，申請人競得地塊的，在完成出讓合同約定的所有建設並完成房屋所有權首次登記前，不以任何直接或間接的形式將本方（及本地塊項目公司）的股權或投資權益轉移給本地塊其他申請人或其關聯方；申請人未競得地塊的，在受讓人完成出讓合同約定的所有建設並完成房屋所有權首次登記前，本方及本方關聯方不以任何直接或間接的形式獲取受讓人（及本地塊項目公司）的股權或投資權益，以此來保證拍地的公平公正。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，土拍新規下，土地成交溢價率都不高，原來業內以為熱點地塊應該有很多房企參與拍賣，實際上卻不是，基本上一塊地就兩、三家爭搶，說明土地出讓新規讓房企分流了，控製了市場熱度。

“上海土地新規比較公平。這從土拍結果可見一斑。其他城市多是大房企或者國企、央企一家獨大，但從上海今天的狀況來看，小房企、大房企都有拿地，就說明市場機會是比較公平均等的，也是符合上海競爭環境，或者說要求。”盧文曦說。

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