仔細想了想，不管疫情近期如何，七月份之前入境的可能性絕對為零，所以說換個話題，咱們分析一下日本的房產情況吧。小編也借此分享一下自己對國內房產市場的見解，也希望能對國內的房產持有者或者無房者起到參考作用。

首先說明一下房產，對於買房來說，不論你是由於剛需購房，還是為了結婚購房，或者是為了升值而炒房，全世界所有的國家都不把買房定義為投資，而不是消費。真正的消費，是租房，而不是買房。

日本近30年經曆了大平層一樣的安逸，人均收入基本上沒啥增長，通貨膨脹率基本為零，貨幣利率也基本為零。完全進入了一個低欲望的社會。也就是咱們現在比較流行的躺平。

81年，日本房價出現過一次暴跌。突然降到了70%,跌的結果就是失業連租房、吃飯都問題了。泡沫危機後，東京房價一度低至幾千人民幣每平方，但是過了幾年馬上過萬，在3 ~ 5萬區周旋了一段時間，隨後普通區域5萬左右，中心區域6~ 15萬每平方左右。

自1985年起東京、大阪、名古屋，京都、等八個城市的土地價格以五位數上升,1987年住宅同比價格升了30 7%,商業用地則跳升了48.8%。1990年六大城中心的地價指數比1985年1漲了約90%。從1986年開始出現了地價上漲啟峰期1990年的地價大約是1983年的25倍。

但隨著年輕人的低欲望越來越嚴重，進入90年代以後，房產泡沫在幾次漲漲跌跌種逐漸被戳破，最後導致了房價的穩定，同時造成了嚴重的兩極化，大城市貴的高攀不起，小城市低的賣不出去。就像國內前兩年的著名房產新聞：流浪到鶴崗，5W買套房。一個性質。

下麵是小編總結的日本房產的幾大特點：

1，區域化嚴重，位置化嚴重，兩極化嚴重。

就拿東京和大阪為例，收入水平和消費水平幾乎沒有很大的差別，不過房價卻差別數千萬。同樣是普通一戶建的住宅，在東京墨田區需要4-5000萬日元（300W人民幣)在大阪府3000多萬就可以搞定。

同樣在之前我生活過的埼玉縣也是，除了繁華中心大宮市，外國人聚集地川口市等主要城市以外，其他地方房價並不高。

2，學區房概念基本不深，生活便利度更重要。

在國內學區房概念深入人心，更是因為學區房的緣由，北京部分地區甚至地下室都被抬高到了上千萬，而且還很難搶。

但是日本相反，正是因為社會比較平行，隨著時間的風化，通過提升學曆來決定未來已經不是日本的主流，日本的教育更加自由和自主，在日本小學的課程就跟國內大學似的，都是大課堂製的，相對來說，對孩子的要求更高，隻有習慣好，愛學習，有學識追求的學生才能通過升學這條路來體現自身價值。

畢竟也是因為勞動力缺失，如果升學率太高的話，工作市場上農業，建築等等工作會出現人手緊張的情況，無疑對政府也會是個壓力。所以預測國內可能也會出現類似的極端狀況。

3，房子跟車子一樣，基本上都屬於消費品了。

2020年全球統計顯示，日本的人均名義GDP是4w多美元，也相當於400w日元。所以說對於日本的房價來說，普通人努努力，積攢幾年，付個首付不成問題。但是正式因為日本30年人均收入基本無增長，所以說大家對於房產是投資的意識就都作為一個天方夜譚來聽了，所以說大家買房意識並不高，而且把房子作為消費一樣，既然是意識中的消費，所以說“新”就成為一個很正常的衡量標準。隨之，買了房再賣，肯定就是要折價的。

4，租房者居多，80%的人租住著20%的房子，很多人到生命結束都在租房。

這個話題貌似在國內完全不成立，因為國內大部分人還都是有“安居樂業”“成家立業”的思想，而且已經持續了五千餘年。

但是在日本，由於大家集體躺平，處於低欲望社會，所以大家集體對房產的觀念就是：跟租房沒啥區別，而且租房的話更自由，可以隨時搬遷換址，為啥要想不開去買房把自己鎖死呢？

這一方麵我深有體會，曾經在我工作過的會社（也就是公司）裏，有一個32歲的日本人買房，正好我了解過一下：

由於沒大有存款，而且家裏3個孩子，妻子隻能持家沒有收入，所以買房是靠著老板擔保，0首付買的埼玉縣川越市一個普通的地方的一戶建小別墅。房貸是每個月18w日元（折合人民幣1.2w）需要還房貸35年。

同樣跟他同齡甚至大齡的日本人都表示：在埼玉租房的話，一戶建每個月房租也就是10W日元，而且他35年房貸還完的時候，房子就基本上需要翻新或者重建了，何苦呢。

對於30年工資水平一直沒有太大變化的日本，國民有這樣的想法很正常。我也曾經問過日本人，房子就沒有升值的可能嗎？日本人們都感覺我問的這個問題很奇怪，都表示：除非興建新車站，除非隻能貶值，不可能升值！

5，買了房子再賣肯定折價，二手房價格低於新房。

這是跟國內最不同的，也是最值得大家參考的。

日本的房屋的建築特性是：地基混凝土，以上全是木質結構。而且地皮是終生製的。

同時日本的房貸年限35年的設計也是因為日本房子的房齡就大約在35年左右。如果有人住的話，能撐個40年，如果沒人住，可能30年之後就開始出現破損了。

所以說日本的二手房市場的買賣，在普通地區，都是根據房齡來判斷的。

我曾經幫過一個50多歲的同事搬過家，他在埼玉縣峽山市買過這樣一套房子：

房齡：33年。 房屋類型：一戶建。

成交價格：1700w日元。 當地地皮價格：1500w日元。

聽起來很神奇吧，他實際上買這套房子隻花了200W日元，也就是12萬人民幣。

隨之我了解了一下日本的二手房市場：35年的房齡，如果已經到了第35年，房子地上住宅的價格為0日元，隻需要買個地皮就行了。沒有人住的話，可能不到這個年限就已經隻能賣地皮了。

如果超過35年的房齡，房價則是：地皮價格➖房屋解體價格。（大約200w日元） 驚不驚訝？開不開心？

6，房屋產權終生製

聽到這個消息，相信大家都會感覺福利真好，比起中國70年的產權，簡直就是個無價的福利啊。

可是大家不知道的是，出台這個政策的是政府，而實行這個政策的也是政府。

先說一下真實情況吧：日本是有房產稅的，也就是說不論你是住，還是不住，每年都要向國家交稅。同時，房產跟個人是實名捆綁式的，而每個公民生活在日本，也是要交稅的，往縣役所要交稅，往市役所也要交稅，町，街道都是要交稅的，而且美國軍事基地在天上飛行一次，以偵察的名義保衛日本國民，也是要交保護費的。雖說都不多，但是水滴石穿的力量是強大的。等到交不起稅，還沒有子嗣，慢慢的，積少成多，你的固定房產就該被政府收編了。

所以說，日本的房產基本上不適合投資，隻適合居住。而且，仔細算算，如果沒有堅定的意誌和幸福的家庭，真的沒必要活得那麽累。

7，社會現狀

隨著日本少子化，老齡化的嚴重，年輕人越來越沒有昔日的鬥誌，在大城市的虹吸作用拚命吸引人才的同時，也有很多的年輕人因為厭倦了大城市的喧囂與緊張的生活節奏，選擇了歸隱山林，回歸田園。這無疑也對日本房地產的房屋買賣造成了一定的反作用，但是也促進了整體的房屋租賃進程。

孰是孰非，咱們誰知道呢，說不準，過幾年小編也選擇回老家種地呢。

谘詢辦公樓出租網

了解寫字樓出租網