一個城市的房價，到底有沒有上限？

這是一個很難回答的問題，16年NBER出過一篇工作論文《具有中國特色的房地產繁榮》（A REAL ESTATE BOOM WITH CHINESE CHARACTERISTICS），由4位哈佛高手完成，入選了17年社科院的“世界經濟學2017年最佳論文TOP10榜單”。

文中對比了中美房地產市場的發展，評估了中國房地產市場的供需兩側，甚至還通過未來收入分布、人口增長以及住房存量等因素，做了一個一二三線城市在未來20年的房價走勢預測。

然而，即便如此，給出的結論也僅是“如果供給依舊不斷增加，房價就會下降”，並沒有告訴香蕉三级片，一個城市的房價，到底有沒有上限。

學術研究上是如此，放在現實裏香蕉三级片的感受，其實也大差不差。

香蕉三级片搞不清鶴崗的上限在哪兒，因為吃不準黑龍江以後的發展；香蕉三级片也不知道北上廣深的上限在哪兒，因為一度被認為房價已經趨於穩定的歐美一線，在這兩年間又大漲了一波。

影響因素太多，導致從長期來看，這個問題更像是自尋煩惱。

不過，長期看上限似乎很蠢，但是短期的話，可就不好說了。

我個人很喜歡18年新京報用過的《中國城市房價已經“階段性見頂”》這一標題，雖然該文中對廈門房價的看法，現在來說不太符合實際了，但這個“階段性見頂”我覺得很妙。

因為每個地區的發展是參差不齊的，它們處在各自不同的發展階段上，房價作為發展的多種體現之一，也一樣有自己階段性的“頂”。

香蕉三级片要搞清楚的是，並不是房價目前最高是多少，這個“頂”就是多少，在國內這個已經泡沫明顯的樓市中，一個城市最高價位的房子，可能早就超過了當前它所能承受的限度，完全消化不掉，甚至到了一種“胡鬧”的地步。

像香蕉三级片印象中並算不上多富裕的中西部地區，實則就是這樣一個房價爆炸的“重災區”。

中西部 一個意料之外的豪宅聚集地

故事是這樣開始滴。

在沙雕群聊天的我，突然看到某群友發了一條新聞，上邊幾個簡單明了的大字著實把我和其他人驚著了：鄭州760平超大平層，登峰之作，壕！

我立馬百度了一波，發現這並不是新樓盤，而是一個17年就在售的項目，叫某海晴宇，相關消息幾乎都是那段時間出來的，戶型有大有小，最大的就是760這個，可以看到很多推廣文章，其中單位價格非常感人，4.5萬-5萬一平。

算一下，760平的玩意，下來那就是3420萬-3800萬的總價，看在售房源圖片分不清是精裝還是毛坯，設計上帶了室內泳池以及中西餐廳什麽的，可謂是奢華至極。

好家夥，雖然之前就知道鄭州這個均價1萬4左右的地方其實有著10萬一平的“高端盤”，但是總價直接3500萬的住宅，真是嚇了一跳！

回過神我想了一下，鄭州都有這麽貴的房子（實際上後續查了一下，還有翻倍的），而它在中西部幾個中心城市中實力並算不上突出，那其他幾個豈不是......？！

於是手賤，在安居客上一個個查了一遍，都按價格排序，看了下最為極端的情況，直接刷新了我對中西部的認知。

先是成都，最頂上的叫某特蘭蒂斯黃金時代，15-16年建好的一個“豪華高端莊園”，一套麵積5000平米，單價3萬多，總價一合計，乖乖，1.5億！

天府之國可以啊，價格也挺天府的，不太接地氣。

說了成都省不能漏了重慶省對吧，成渝雙城嘛，一看可以，某瑰園，麵積一樣大5000平，2020年建造的新房，單價4萬多，總價超過2個億。當然這是最高的，往下一檔的某山府還有某青藤之類，也都是上億的天價。

這麽一看重慶房價果然是被中心城區周邊給拖累了，1萬4的均價，迷惑性很強。

西部強者不能少了西安呀，一搜不得了，位於曲江的某瑰莊園，近5萬的均價，15-20年建造，由於大小不同，價格在1.8億-2.7億不等，好家夥我直接好家夥！

不愧是“長安”，這房價也直接夢回大唐了。

最後，再來看看武漢，這個中部最強省會，就經濟發展潛力的區位優勢上，它絕對有資格和成都去爭中國第五城的，再加上疫情之後國家的傾力扶持，這樣炙手可熱的地方，想想都可怕。

排了個序，頂點是某天地，7萬單價，總價5500萬。

嗬，看到這裏，我不禁笑出了聲。

3000塊的工資 別總想著愛馬仕

“本來我想說還好，畢竟存在即合理嘛，可是它們超了武漢太多了，我隻能改口了。”

這是我旁邊一個長沙同事給我的反饋，這個回答，和隨後我問的其他人，以及我自己的想法，是差不多的。

這就是開頭我說的，每個城市都在經曆不同的發展階段，而武漢這個城市，無疑是中西部地區中，發展頂尖的。

而就是這麽一個頂尖的城市，最極端的住宅總價，竟然遠遠低於同片大區域中的大多數同級別城市（戰鬥力還不如它），尤其是武漢本身其實房價控地並算不上好，導致這個狀況看起來更搞笑了。

香蕉三级片來從上往下說，先看看這個片區整體的水平。

上邊提到的房子，除了武漢和鄭州的，其他都上億了，而這種房子要買，購房者的身價也必須達到某種程度，根據胡潤2020年中國高淨值人群報告來看，就地域分布來說，中西部地區沒有一個特別出眾的，全都是“其他”中的一員，說白了，就是並沒有這類人群的土壤，至少不突出（你信麽，排第十的蘇州，最高價某政別墅，居然敵不過成渝和西安）。

其次，往下一級，看下這幾個房子本身，就挑鄭州的某海晴宇以及西安的某瑰莊園。

3500萬的房子到底是個什麽概念？按一個朋友的話說，3500萬足夠讓你在上海浦東，甚至是陸家嘴橫著走，而浦東的價值，你整個鄭州打包一起也比不了啊。

話說的難聽了點，但是理就是這麽個理，光比比GDP的話，19年鄭州還真沒浦東高......

具體看看這個項目的銷售，貝殼找房上找到一套二手在售的，4萬6的均價，3500萬，看了下抵押信息，發現有抵押2000萬，這不禁讓人疑惑這房子買了是幹啥用的，可能是做生意，或者是當初看好鄭東新區發展的。

而且這堆大平層實際上並沒有賣完，現在依然有原價的新房，你這麽一看，也算是3-4年下來了，二手和一手價格並沒有什麽變化，還能說啥。

再來看看西安曲江的某瑰莊園，這個我特地谘詢了一下在西安的朋友，她說曲江現在是西安的“浦東”，因為都屬於擴容擴出來的，在發展方向以及宣傳上似乎都有意無意朝著浦東靠攏，被稱之為西安的下一個“超級地段”。

這個超級，首先是體現在房價上的，那邊據說豪宅很多，可以說是特意朝著高端方向打造的，那這類住宅的出現，也就不足為奇了。

不過，朋友還是補充了一句，3000塊工資，卻總是想搞個愛馬仕包包，西安的操作，看不懂。

我去翻了下這個項目的開發商，西安榮澤置業有限公司，看著就是個本地開發商，不過很有意思的是，在下邊股東信息上，看到了廣州珠江實業集團，這是一家國企，由廣州市水務集團100%持股。

也就是這某種意義上是一個國企投資的項目？這樣想想也能理解，這種超高價的豪宅，是怎麽被批下來的了（這算不算外地跑來“炒房”的......）。

這類豪宅，在這類城市，需求量顯然是不高的，講句難聽的，有這個錢，為什麽要買這裏呢，又不是什麽養生地想活得長些，中西部地區可沒這種標簽。

我能想到的一點，就是這可能是某種意義上的“麵子工程”，畢竟所有城市的夢想都是成為國際都市，而國際都市的標配，就是豪宅，天價的豪宅。

不管合不合實際，賣不賣得動，先建起來，那就撐起了門麵，就提前成為了都市。

這種想法明顯是不可取的，之前我就寫過貴州獨山縣的故事，37萬人的小縣城，由於“超速發展”，最後爛尾項目一片，還倒欠了400億的外債，尷尬無比。

小縣城如此，大城市其實也一樣，不要去做超過自己目前發展的事情，本身特色是生活成本低，就不要一個勁炒房，最後積攢的人口紅利，也會被迫跑路，得不償失，尤其是比自己強的，都還沒走上這條路。

以上，對於一個城市來說，房價正常來說是和發展水平吻合的，發展到一個階段，極端房價也應該有一個自我限製的頂點，而不是毫無意義地去追趕更大城市的水準，萬事皆虛，隻剩房價屹立不倒......

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