國家市場監管總局罰了阿裏182億那天，貝殼找房（以下簡稱貝殼）意外搶了熱度。

58同城CEO姚勁波指責老對手貝殼也有“二選一”的行為，呼籲國家罰款貝殼40億。

這究竟是幹不過貝殼的競爭對手在惡意攻訐，還是又一個涉嫌壟斷的大平台引發眾怒？

針對互聯網大平台的反壟斷如火如荼，作為國內最大的線上房地產交易平台，貝殼也被卷入其中。2020年，貝殼GTV（平台交易總額）3.5萬億，僅次於阿裏。

華爾街見聞發現，貝殼在二手房交易中力推獨家協議，在多個一二線城市市占率超過50%，且擁有了定價權，疑似具備了多個壟斷的要件。

4月13日，市場監管總局等三部門召集34家互聯網平台開會，要求他們自查並整改，是否有“二選一”等壟斷行為。貝殼也身在其中。

貝殼式“二選一”

根據市場監管總局對阿裏的處罰書，"二選一"是被罰的關鍵。

“二選一”即獨家協議、排他性協議，禁止用戶與其他競爭對手合作。與阿裏類似，貝殼也有“二選一”，他們稱之為“VIP服務協議”。

多名曾在貝殼上掛牌房源的業主向華爾街見聞表示，掛牌後不久就頻繁接到貝殼係（鏈家、德佑等）經紀人的電話、微信，要求簽訂VIP協議。

上海人李剛去年12月在貝殼掛牌一套1500萬元房產，過了幾天，看房客不多，鏈家經紀人便在微信上給他傳來一份“VIP服務協議”，並稱一旦簽約成為VIP後，可以獲得加大曝光、排名靠前等權益。

李剛向華爾街見聞提供的“房屋出售委托協議VIP版”顯示，“甲方獨家委托乙方出售該交易房屋”。業主不得自行成交或者委托他人居間、代理出售房屋，否則即構成違約。

“我表示不願簽署獨家協議後，鏈家經紀人就說我的房子戶型奇葩、品質不夠，看房客選擇餘地很多，以此催促我簽協議。”李剛告訴華爾街見聞。

在貝殼找房上掛牌廣州房產的王薇表示，她多次接到貝殼經紀人的電話，要求她簽訂獨家委托協議。

“經紀人的話術是，這片區域80%的成交都是貝殼的，你不必找別的中介了，如果不簽獨家協議，這套房不會被優先推薦，很可能三個月都賣不出去。”王薇說，中介抓住了她急賣這一痛點。

同意簽訂獨家協議的賣房人，可以獲得一筆相對房價來說十分微薄的出售保證金，如果貝殼在承諾的時間段內將房子賣出，賣房人需要退還保證金，另付貝殼居間服務費。

“我那套1500萬元的房子，貝殼承諾一個月賣出，保證金大約是4000元，實際上那段時間上海二手樓市行情很好，我沒同意簽獨家協議，幾天後就賣掉了。”李剛表示。

另外一些不願簽獨家協議的業主，房子信息會被限流，甚至被截胡。廣州業主程英因為不願簽獨家協議，幾個星期房子都無人問津，她憤而下架，找了另一個小中介門店，談了一個買家。

就在雙方準備簽約前，出現了戲劇性的一幕。買家向德佑（貝殼係）中介透露了房源信息。這名中介隨即發來已經下架了的房源截圖，價格還是之前的175萬，但卻多了調價記錄：近期提價25萬。

中介對買家說：“你看，這個賣家根本不是誠心賣房。你看上這房子之後，他立馬漲了25萬！”

但實際上，程英從未調價。意料之中，買家被德佑截胡，拉去看其他房子了。

本應是促進交易的平台，卻因為未簽署獨家協議，交易受到了阻礙。

這種獨家協議在貝殼的前身——鏈家時代就存在。2016年前後，北京、上海多次約談鏈家，要求其停止獨家代理。

2017年4月，鏈家宣布，已在全國範圍內暫停VIP房源代理服務。

但顯然，鏈家重生為貝殼後，獨家協議依舊大行其道。多名上海、廣州等地的中介告訴華爾街見聞，VIP協議依然存在。

並且，一名上海鏈家經紀人透露，貝殼的ACN合作模式中，有一個“VIP方”，即跟業主簽訂獨家協議的小中介，可以獲得傭金分成10%。

除了C端賣方，貝殼還與合作的中介簽訂排他性分銷協議。一份貝殼與小中介的合同顯示，在新房銷售中，如果“自願”選擇僅為貝殼方提供新房渠道銷售服務”，那麽共場項目分傭比例達到85%、獨家項目分傭比例達到80%，墊傭比例為100%。否則各項分成相應減少。

業內人士認為，這是將獨家協議包裝為“自願”。

上海中夏律師事務所合夥人李曉茂認為，無論進行何種包裝，“隻要是具備市場支配地位的平台，要求用戶簽訂獨家、排他性協議的行為，就是‘二選一’。”

“相關市場”爭議

根據《反壟斷法》，判定一家公司是否壟斷，“二選一”的壟斷協議是一種，還有要看它是否具有“相關市場”的支配地位，以及是否濫用。

《反壟斷法》第三條 本法規定的壟斷行為包括：

（一）經營者達成壟斷協議；

（二）經營者濫用市場支配地位；

（三）具有或者可能具有排除、限製競爭效果的經營者集中。

市場支配地位，是指經營者在相關市場內具有能夠控製商品價格、數量或者其他交易條件，或者能夠阻礙、影響其他經營者進入相關市場能力的市場地位。

一般來說，一個經營者在相關市場的市場份額達到50%的，可以推定其具有市場支配地位。

而對“相關市場”的界定，是其中的關鍵。

國家市場監管總局對阿裏巴巴的行政處罰書中，詳細論證了阿裏在相關市場具備市場支配地位並有濫用行為，其中，對“相關市場”的界定是“中國境內網絡零售平台服務市場”，並未包括線下零售。

對於貝殼是否已經取得市場支配地位，業內仍存爭議，爭議焦點即為對市場界定應是全國市場，還是區域市場。

從全國數據來看，貝殼2020年的新房GTV（平台交易總額）為1.38萬億，占據全國新房交易量的8%；二手房GTV為1.94萬億，占據全國二手房市場約四分之一。

據此，包括貝殼在內的一方認為，全國範圍內，貝殼市占率未達50%，並不構成壟斷。

而另一方則認為，貝殼是否構成壟斷，要看一、二線城市，特別是重點城市的市占率。

“房地產有很強的地域性，比如在北京，貝殼係中介在二手房的市場份額超過了50%，在鄭州、天津、武漢、西安、成都，新房市場的分銷比例，貝殼係加在一起也超過50%了。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉對華爾街見聞表示。

根據北京市住建委最新一期存量房網上簽約月統計，鏈家2021年3月簽約套數達11627套，而排名前十的其他9家中介合計簽約了4647套，鏈家占比已達71%，此外，排名第6的21世紀不動產也屬於貝殼係。

一名成都中介業內人士表示，早在2015年鏈家收購成都伊誠地產後，其市占率就達到50%了，2019年-2020年，貝殼係在成都的市占率超過60%。

事實上，在近期的執法中，區域市場壟斷已有相關案例，證明“相關市場”可以被限縮在單個城市範圍內。

4月12日，上海市場監督管理局發布《行政處罰決定書》，對英文餐飲外賣平台“食派士”實施“二選一”的壟斷行為，處以116.86萬元罰款。

“食派士的規模和市場份額非常小。但在這個案例中，‘相關市場’被界定為中國上海市，‘相關商品市場’被界定為提供英文服務的在線餐飲外送平台，因而認定食派士壟斷。”李曉茂說。

此外，美團、餓了麽也被法院認定在江蘇淮安、浙江溫州存在壟斷行為。

判決依據是，壟斷方利用在當地占有量最大的優勢地位，強迫商家簽訂“合作承諾書”，簽訂獨家協議，否則將上調費率，甚至關店。

李曉茂認為，針對不同行業、不同類型的市場，執法部門會根據具體特點進行論證分析。貝殼是全國性網站，但不排除相關部門會考慮房地產交易的特殊屬性。

隱性定價權

隻具有市場支配地位但沒有濫用，也不足以構成壟斷。

而若以區域市場看，貝殼在上海、廣州等地已疑似具有市場支配地位，並有濫用行為，比如二選一，以及控製價格。

一名業內人士指出，貝殼式的獨家代理，嚴重降低房產流通效率，易造成房源稀缺的假象，同時架空了交易雙方自然的價格博弈過程，讓中介具有了獨家定價權。

廣州業主石眉認為，即使沒有簽獨家協議的房源，貝殼也有壟斷其定價權的嫌疑。她告訴華爾街見聞，有一次，她去了一個大型小區的Z中介公司，Z公司隻有李阿姨看店，她自稱已在該小區多年，做慣老街坊老顧客生意。

但李阿姨能提供給石眉的房源並不多，她無奈地表示，街坊委托她放盤，她提供了參考價格。但轉眼貝殼app卻能提供一個更可觀的參考價，這讓業主快速轉投貝殼，不再在李阿姨處放盤。“我在這裏多年，那些房子哪能賣那麽高，太離譜了。”李阿姨說。

石眉說，貝殼的放盤價格普遍比周邊做街坊生意的小中介貴，“業主發現貝殼能開高價後，都不再委托小中介了”。

而貝殼在市場中的定價權，不僅表現在對業主的獨家協議上，還表現在它的傭金費率、渠道費率上。

在部分重點一二線城市，貝殼係具備了“控製服務價格的能力”——一旦取得頭部地位，就開始上調中介費率。

2015年，鏈家通過並購德佑開啟在上海的擴張之路，到2018年時市占率超過20%，在所有中介中排名第一。2018年11月16日，上海鏈家宣布提高二手房中介費率，提到3%，打破了原先上海維持多年的2%費率。

此後，貝殼深耕的二線省會城市跟進漲價。2019年12月底，鄭州貝殼係所有門店宣布上調中介收費標準至3%。今年2月18日起，重慶貝殼係宣布服務費用調整為賣方1%、買方2%，此前則為賣方0%，買方2%。

貝殼係在新房渠道業務上，也能針對開發商有定價權。

2018年四季度起，新房市場普遍低迷，貝殼在多個城市上調渠道費。比如在北京，2017年之前，新房渠道費率在1%以下，從2018年起提到2%-3%，2019年起部分項目達到5%-8%，去化艱難項目達到10%以上。

在天津，2019年因新房市場冷清，貝殼的渠道費普遍高達3個點，甚至8個點、10個點。在合肥，貝殼幾乎壟斷了新房渠道市場，如果開發商不接受高額傭金費率，客戶就可能被洗走。

渠道費瘋狂提價，逼得地方政府出手。2019年11月，天津住建委出台規定，要求天津新房中介的傭金點位最高不超過2.5%；12月，安徽要求新房渠道傭金不超過2%。

多名開發商告訴華爾街見聞，貝殼在許多城市尤其是三四線城市的渠道費，現在仍然很高，8%－15%都有。

中原地產首席分析師張大偉認為，擁有定價權是壟斷的標誌之一。

律師指出，在相關市場中，“能夠控製商品價格、數量或者其他交易條件”並實施了這些行為，便屬於濫用市場支配地位，即壟斷。

沉默的貝殼

被姚勁波公開抨擊後，麵對沸沸揚揚的輿論，貝殼並沒有為自己辯解。

2月初，《反壟斷委員會關於平台經濟領域的反壟斷指南》正式印發，直指平台經濟領域。

在之後的投資者溝通會上，貝殼管理層在回答反壟斷指南影響時表示，“貝殼剛剛成立兩年多，所在的住房交易市場規模達到32-35萬億元，2018年香蕉三级片的市占率隻有5.3%，2019年達到9.1%，2020年大概達到12%-13%，還有很大的增長空間。”

管理層稱，公司符合反壟斷指南的所有要求。顯然，在此他們將“相關市場”視為全國房地產交易市場。

對於是否涉嫌壟斷，在重點城市場市場份額是否超過50%，以及是否存在“二選一”的問題，貝殼方麵對華爾街見聞表示，目前皆無法回應。

貝殼的沉默背後，是它對壟斷的複雜感情。壟斷，對貝殼這樣的平台而言，是一把雙刃劍。

三年前，左暉將鏈家打包，並大肆收購多家中小中介，一起裝入貝殼，向資本市場講述了一個產業互聯網的故事，也就是中國最大的在線房屋交易平台、ACN（經紀人合作網絡）模式。

與2020年的淨利潤27.78億元相比，貝殼的股價太貴了。能支撐貝殼高市值的，隻有它的規模和流量故事。

“要獲得資本認可，貝殼必須強調市場份額，因而一直采取高投入策略，導致它最終往壟斷發展，爭取獲得定價權；另一方麵，貝殼又不想撞上反壟斷的‘槍口’，因此隻能沉默應對。”一名房產經紀業內人士分析稱。

這也成為貝殼被一些投資者質疑的地方，投資者擔心，目前的貝殼很容易成為下一個被反壟斷的平台。

在3月份，貝殼上市後的首份年報出爐後，貝殼的市值一度重回5000億人民幣，而出於對近期反壟斷的擔憂，以及其他因素，不到一個月，貝殼的市值已跌去1000億。

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