上海這座城市，從來不隻是上海的，而是中國的上海，甚至是世界的上海。

海乃百川，這座城市的宏偉由來自全國各地、世界各地的人聚集而創造。城市以點及麵不斷擴大的版圖是這座城市的生命力。

內環、中環、外環、郊環，環線式拓展；從九大新城到如今再提的五個新城，衛星城市是解決擁擠城市病的良方。

建設從未停止，量變到質變的過程是門檻和壁壘一步步抬高的過程。

拓展和新建，占據著香蕉三级片大量的視線。

開張勢必要張燈結彩、炮鼓齊鳴。各種新政和規劃的加持，描繪了一個無比美好的藍圖。

不管是幾百億的投資，還是再創一個陸家嘴，都振奮人心、心潮澎湃。

比美好藍圖更讓人上頭的是漲幅。黃金中環的發力確實讓內環內顯得黯淡無光。

大寧次新房13萬、新江灣12萬、張江近10萬、禦橋10萬、徐涇也要7萬多了。重新加載和刷新對中環外價格的認知。

而內環內在漲幅上顯得過於穩重。南京西路板塊00年代的房子也不過從9-10萬漲到了12-14萬。

這樣看起來，內環內的房子現在還真不貴。

這一輪漲幅下來，市中心的價格漲幅為何跑輸黃金中環呢？

按道理講，內環內房價應該領跑全市，地段的重要性和稀缺性是無法複製的。最近去了靜安區和黃浦區，才發現市麵上較新的房子基本無供應。

願意出手的房子，要麽是一樓的房子，要麽是有房型缺陷，如果有一套不錯的房子，基本是秒殺。

這才是市場的真相：在政策對置換客戶不利的情況下，內環內核心的好房子一房難求。

不是價格低，而是好房子不拿出來賣。

其次，拉低整體均價的是市區內的老房子。但想想1930年的房子都可以賣到9-11萬，要是整體翻新過馬上又要加價。

這樣的房子在品質上肯定和新房無法比較，但仍然價格堅挺。

當香蕉三级片買內環內的房子，香蕉三级片買的是什麽？

現在、未來。

現在：稀缺人文底蘊，海派小資生活。

“隻有梧桐樹的地方，才是真正的上海”。這句話充分說明了，內環內租界地段是鄙視鏈頂端。在這裏你可以感受建築可以閱讀，街區適合漫步，城市始終有溫度。

走幾步，便會遇到名人故居，或者優秀保護建築；再走幾步，是舊時建築改造的網紅打卡點。新時代的潮流風尚和舊時的人文曆史遺跡，在這裏完美融合。

在本地人眼裏，這裏是上海的核心地段，是“上隻角”中的“上隻角”，是過去的回憶。

在外地人眼中，這裏的梧桐樹、咖啡廳、老洋房，還有老克拉構成了對“小資”上海的大部分想象。

一百年前，這裏是全國最先實現現代化的城市，最先有自來水、電燈、煤氣、電話，最先有歌舞廳、電影院、麵包房，這個城市的摩登、繁華在一百年前就埋進了上海的土地裏。

曆史，不可倒回；上海，隻有一個。

內環內租界地段的價值，已不僅僅是交通、生活配套、商業等來詮釋，其最貴重的價值在於這不可複製的人文底蘊。

未來：城市更新，讓價值回歸。

一座城市要永葆青春，城市更新是繞不開的話題。

近幾年，上海核心地段的城市舊改越發給力。而說起上海重啟城市更新的步伐之前，就要提到，過去的那麽多年為什麽沒有大力整改核心地段，讓內環內房價落後那麽多？

90年代初期礙於資金、經驗問題，把南京西路、靜安寺、淮海路交由香港人開發，在以恒隆、瑞安為首的香港開發商從中賺的盆滿缽滿，並且拉高地價，遠遠超過原本地段優越的外灘以西和蘇州河河口兩岸。

千禧年初始，也就是中國剛剛加入WTO外貿組織，上海政府為避免資源外流，用提高舊區改造容積率的方式，強迫停止核心區城市更新。

當時，國內還未有成熟經驗的開發商，香港和外資開發商見改造盈利無法支撐拆遷成本，隻能作罷。

隨著新移民一浪又一浪的湧進上海，攤大餅式的城市發展格局便開始開發。

都說過去是房地產的“黃金時代”，房價隨便漲，簡單暴力，而現在是“白銀時代”，需要精耕細作。

所以，這時候，再回過頭開發市中心，從租界邊緣開始逐漸放開容積率與限高，一步一步逆地段從外圍往南京路外灘開發進來。

城市更新的腳步在加快。

複興東路69號地塊項目在3月9日簽約期首日即完成西塊簽約364戶

根據“2035規劃”，香蕉爱视频城區麵積為289平方公裏，包括黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、楊浦七個區，在這289平方公裏中，絕大部分區域早已經是上海的繁華之地。

但是截至2018年底，還有232萬平方米的舊式裏弄等待更新。

2020年香蕉爱视频城區本來計劃完成二級舊裏以下房屋改造55萬平方米、2.8萬戶。計劃在未來5年中，將有10萬戶的居民受益舊城改造和城市更新。

2020年，上海共完成舊改75.3萬㎡，達到原目標的137%，超額完成。

2021年，上海又定下完成70萬㎡的舊改目標，涉及居民約3.4萬戶。主力區域基本來自黃浦、虹口和靜安。

城市更新，小到外立麵刷新、綠化整改，大到征收土地、再造新房；或者保留原始房屋外立麵，改造成商業、文創地標等。

曆經歲月變遷，城市更新對於核心地段來說是重喚新顏，也是價格回歸。

現在，是不是回歸內環內的好機會？

當中環外的價格和內環內的價格差距拉近，內環內看似是窪地，其實是價格無地釋放。

今年，預計入市的內環內項目將近34個，供應量遠遠高於往年。新房入市喚起內環內一輪置換需求，拉高周邊房價是自然規律，水漲船高就在眼前。

內環內並沒有跑輸，反而是貴上加貴。地段沒有問題，隻是在等一個機會。土地就像人民幣，雖然現在被踩在腳底下藏著，但腳一旦抬起來，價值就會體現出來。

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