對此，仲量聯行華東區董事總經理張靜表示：“非中央商務區內諸多板塊的迅速崛起，已然改變了上海辦公樓市場的固有格局。與此同時，邁入2021 年，上海發展將按照‘十四五’規劃綱領，繼續深化‘五個中心’建設，不斷提升城市能級和核心競爭力。產業發展的更新迭代，帶動各行業辦公空間需求的強弱變遷，其中金融行業將繼續作為上海辦公樓需求的基石力量，而科技企業的快速發展正逐漸改變傳統辦公樓的租戶結構。”

報告指出，對於城市辦公樓市場的發展和成熟而言，集群效應具有顯而易見的推動作用，其背後的核心驅動要素主要來自於以下三個方麵：產業集聚、商業氛圍和基建設施。疫情後，中國提出了“國內國際雙循環”發展新格局。上海將形成國內大循環的中心節點、國內國際雙循環的戰略鏈接。為此上海為打造此重要樞紐，積極配置全球資源，鼓勵更多總部型企業落地，企業為其長遠發展而選址上海，使部分辦公樓板塊的總部聚集效應逐漸顯現，商務板塊的能級得以提升。上海非中央商務區軌交建設未來將持續延申，辦公樓市場也將隨之發展，促使新興板塊逐漸成型，新的軌道交通和主幹道的竣工，將增強板塊間的聯動性，幫助板塊間協作互補，促進上海辦公樓市場的全新格局形成。

產業集聚：金融服務業仍是基石 科技新媒體需求持續增長

產業集群是衡量辦公樓商務板塊規模的重要指標，包含了產業規模、企業活躍度、人才聚集要素。

2020 年，上海國際金融中心基本建成，根據英國智庫Z/Yen 集團發布的第28 期全球金融中心指數(GFCI 28)，上海國際金融中心排名再升一位，僅次於紐約和倫敦，首次躋身全球前三。2020 年，上海金融業增加值實現7166.3 億元，占全市第三產業增加值的25%。與之相對應，從辦公樓的租戶結構看，金融服務業企業在上海甲級辦公樓裏占比達36%，與2018 年相比占比繼續提高，過去兩年金融行業的需求在中央商務區內較為集中，包括陸家嘴、南京西路、竹園、新天地等中央商務區板塊已形成了金融聚集效應，是辦公樓租戶構成中的基石行業。

2020 年，上海第三產業增加值中信息傳輸、軟件和信息技術服務業同比增長15.2%，增速最快。從辦公樓的租戶結構看，科技新媒體企業在中央商務區占比從2016 年的7% 升至2020 年的10%，非中央商務區占比達21%，成為辦公樓租戶組成中至關重要的行業之一。縱觀上海甲級辦公樓市場，科技新媒體企業的辦公需求已達到總需求的19%，僅次於金融服務業，一躍成為上海甲級辦公樓第二大需求來源。仲量聯行研究部總監黃璐表示：“科技行業的辦公樓需求具有即時性和自我顛覆性的特點，每年的辦公樓需求麵積會根據自身業務的調整和融資情況而相應調整，同時，這類企業對於辦公樓產品的需求也更為多元化。”

從租賃活躍度可見，科技新媒體企業呈全市擴張之勢。需求最活躍的區域仍是以張江、漕河涇為代表的產業園區板塊。過去兩年，中央商務區各板塊吸引了承租能力較強或注重品牌形象以便於業務拓展的科技公司入駐，尤其是遊戲類及互聯網媒體類公司。非中央商務區內的眾多板塊，則憑借後發優勢及相對優惠的租金，在吸引科技類企業入駐方麵得以凸顯，明確的板塊定位有利於產業聚集，形成板塊特色，在上海多中心協同發展的背景下脫穎而出。例如虹橋交通樞紐區域得益於進博會的順利開展，吸引了眾多電子商務類公司入駐；楊浦濱江憑借楊浦的產業基礎及高校資源，打造在線新經濟的產業特色，吸引了來自互聯網領頭企業（如嗶哩嗶哩和美團/ 大眾點評）的自用需求。頭部企業的入駐，將進一步推動上下遊聚集，形成板塊內的產業生態圈，帶動更多辦公需求。

與此同時，上海的新興商務區承載了大量總部辦公需求。在新興商務區各細分市場中，浦東的前灘板塊發展動能最為顯著。前灘是近兩年發展最迅速的新興板塊，自2017年第一棟甲級辦公樓竣工，截至2020年，已有約66萬平方米的辦公樓竣工。前灘的高品質新項目為企業整合或設立總部需求提供了更多選擇，也持續受到成本敏感型租戶的青睞。

商業氛圍：商圈提檔升級，賦能辦公樓租金表現更具韌性

成熟的辦公板塊，除了高度聚集的辦公樓外，離不開完善的商業配套。由點及麵，成熟的商業配套能夠帶動板塊的商圈活力與商業氛圍。商場輻射範圍擴大和商圈能級提升，繼而助力板塊內更多經濟活動聚集，產生凝聚效力。

報告指出，帶有辦公、零售及酒店等複合功能的綜合體項目能夠更好地為板塊的配套設施、服務品質以及地段提檔，升級其商業氛圍並賦能該板塊的辦公樓市場。通過向辦公樓租戶提供更完善且多元的服務，綜合體項目相較板塊內的純辦公項目可以獲得更大的租金優勢。仲量聯行數據顯示，2016-2020年間，上海辦公樓市場綜合體項目與純辦公項目的租金價差逐漸擴大。

商業氛圍對上海辦公樓板塊格局的影響主要分為兩個方麵，即核心商圈內城市更新推動板塊升級，和新興商圈內配套成熟化提升商業氛圍。在中央商務區內，零售項目的存量改造是整體市場中的僅次於新增供應的供應來源，辦公樓板塊的租金增長要素之一是其項目或周圍項目的商業升級，通過助力板塊協同效應增加租戶黏性，並加強板塊的綜合競爭力。上海的非中央商務區集中了大部分零售物業市場的新增供應，新興商圈內配套設施的日益完善提升了整體商業氛圍，不僅能滿足區域內企業商務接待和員工消費需求，也有利於提升辦公物業的價值，從而吸引優質企業入駐。

展望未來，在“十四五”期間，除存量改造外，上海傳統的核心商業區將持續升級商業空間格局，營造高品質特色商業氛圍，其中包括新天地、徐家匯以及金陵東路商業街等項目，核心商圈的轉型與升級將展現中央商務區板塊的發展。

基建設施：公共交通提速增強新興板塊聯動性 TOD 發展模式受捧

交通便捷性和通達性是企業選址考量的重要因素，基建設施的完善對辦公樓細分板塊的發展具有顯著的推動作用。

上海是全球地鐵網絡最長的城市。便捷的交通助力上海多中心的發展模式，提升了板塊間的通勤時間。至2021年1月，上海全市已有19條線路，共計772公裏。上海政府為緩解市區道路交通壓力，大力推行公共交通的出行方案。上海市“十四五”規劃 表明：至2025年，中心城區公共交通出行比重計劃超45%。

隨著軌道交通的不斷發展，非中央商務區的軌道交通密度正逐步向中央商務區靠攏。根據仲量聯行地理信息平台MapIT的計算，至2025年底，非中央商務區範圍內的地鐵總長將從2020年的230公裏增加至329公裏。新地鐵線路將拉近非中央商務區樓宇與地鐵站的距離，同時，單個樓宇與地鐵站的距離也將縮短。項目通達性提升吸引了更多租戶向非中央商務區遷移。租戶向非中央商務區的搬遷整合與新項目的不斷竣工形成了聚集效應，為板塊帶來了新的動能。

與此同時，開發商更深刻地意識到交通配套的重要性，在未來辦公項目的選址上傾向於毗鄰地鐵站的區位。TOD發展模式能幫助新項目提升去化速度，進而增強板塊經濟活力。

仲量聯行華東區研究部總監黃璐表示：“上海辦公樓市場正在經曆轉型蛻變，上海多中心的發展模式，帶動了原屬非中央商務區的一些辦公板塊迅速興起，逐漸轉型成為功能齊全的商務區域，同時中央商務區的板塊已形成產業規模效應，通過城市更新等方式探索新格局下的自身定位。”

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