徐匯濱江的風吹得挺大的，我說的是江風，也是風頭正勁。

2035的規劃對徐匯的定位是：具有國際影響力的文化、傳媒、科技、金融產業聚集區即將崛起，成為上海全球戰略的“世界會客廳”。口號特別響，定位高、起點高。

融創徐匯濱江壹號去年年底開盤，總價1600-2500萬，在開發商要求全款付清的前提下，依舊大排長龍。

從2008年算起來，曆經十二年之久，徐匯濱江的名號響當當。

而十幾年前，這裏還是一片工廠、碼頭，那時候還沒有“徐匯濱江”，隻是龍華的一部分。

2007年，尚海灣豪庭首次開盤，均價29000元/平，鮮少有人買單，續銷周期很長。第二年，上海徐匯濱江開發投資建設有限公司正式成立，隨後，這裏的房價開始瘋漲。

對，就是這一年2008年，尚海灣豪庭就賣到了88000元/平。而這幾年，買不到的百匯園和搶不到的尚海灣，讓人覺得徐匯濱江高不可攀。

徐匯濱江的變化，是先從房價開始的。此後，這一片確實留給人的第一印象是“貴”。

陸家嘴板塊的仁恒濱江園2001年的房齡，無江景的已經賣到單價14萬多，江景房買到單價17萬多。

主力麵積88-200平，總價集中於1232-3400萬，2000多萬可以買118平江景房。

作為老牌濱江板塊，價格很值得參考的，香蕉三级片來看看如今的徐匯濱江呢？

尚海灣豪庭最新的成交是房齡在2009年低樓層看不到江景的房子，均價14.5萬，總價2500萬左右，而且這樣的產品供應極其稀缺。百匯園的江景房也已經賣到17萬的單價，總價在2800-3000萬了。

可以看出來徐匯濱江板塊的次新房單價已經和老牌陸家嘴相當，而且由於徐匯濱江以大戶型為主，總價要遠高於比陸家嘴。

想起那句《浪姐》裏寧靜說的話“還要介紹我是誰，那我這幾十年白幹了。”

而此刻的陸家嘴真的可以來一句，“賣的和我差不多，那我這幾十年白幹了”。

後來者居上的故事在地產這件事上屢見不鮮。

新城崛起，舊城沒落，時代的發展腳步沒有停下來過，不緊跟著大潮的步調，不知不覺就被趕超。真的在歲月沉澱中屹立不倒的腕，那真是有點本事。

徐匯濱江為什麽那麽“貴”？

現在說得最多的是，徐匯濱江整體規劃起點高、定位高。這些基本概括了他的“貴”。那最根本的是什麽呢？

1.地傾西南

過去徐匯濱江是偏僻、無人問津的荒涼之地，但是隨著城市發展，上海的中心以肉眼可見的變化告訴香蕉三级片，地傾西南。

一方麵是大虹橋、長三角一體化的大規劃，國家級戰略的發展方向；另一方麵是浦東在經曆30多年發展，越來越強勢，GDP全市占比從20年前的7%，到如今已經高達33.37%。

2.徐匯區的實力讓徐匯濱江更加稀缺

2035規劃一直在強調，“一江一河”的沿岸發展。江景是城市稀缺資源，代表一座大城市的名片。象征的意義和發展重要性就不加贅述了。

北段，也就是下遊段，是楊浦和虹口的東外灘、北外灘，也是這幾年發展的重點，但相比徐匯的經濟實力和政府執行力還是差了很多。

楊浦和虹口的動遷問題是老大難，真是要花費很大的物力財力。在規劃上和起點上也遠不及徐匯濱江。

徐匯最大的優勢在於資源的集中，教育資源、醫療資源、科研資源、高端人才、綜合交通樞紐都凸顯了徐匯靜態的資源優勢。

徐匯要依托本身的優勢，將資源優勢轉變為發展優勢，產出更大的效應。

而徐匯的優勢，更可以顯示出徐匯濱江在濱江這個段位裏麵的稀缺。

3.文化藝術名片對上海的重要性

徐匯濱江的定位補充了上海一直不足的文化、藝術、傳媒領域。沒有和陸家嘴同質化，更是一張很拿得出手的名片。

相比其他國際化的大城市巴黎、紐約、倫敦的濃厚文化藝術氛圍，上海真的是缺乏太多了。

過去幾年各大名流愛買陸家嘴、豫園板塊的豪宅，現在不少年輕明星藝人買徐匯濱江豪宅。如胡歌、唐嫣等組團買了雲錦東方，還有萬達王公子聽說也在這裏投資置業。

中國國力日益強盛，上海、北京一線城市的經濟發展不輸發達國家，但在文化藝術上和那些已經發展百年的發達國家的城市相比，相差甚遠。

徐匯濱江集聚了一批國際一流美術館，包括已開展的龍美術館、餘德耀美術館。值得關注的是，這些美術館皆是民營美術館。

官方運營的美術館，在藏品和流通性方麵存在一定缺陷，在國外私人美術館即基金會美術館是主流趨勢。

愛逛展覽的都知道，國內的美術館大多是官方運營，而徐匯濱江的美術館和國外水準看齊。

這張名片是上海未來要和巴黎、紐約、倫敦比肩重要的一張名片。所以，這個高起點和高定位一點不誇張。

4.“富人區”沒有泡沫

很多人不能接受現在轉眼間這種“貴”，覺得這是泡沫無疑。

那香蕉三级片來看看產品，板塊內居住商品房小區有六個，雲錦東方、保利西岸、海珀旭暉、中信君庭、尚海灣豪庭、百匯園。

其中雲錦東方、保利西岸、海珀旭暉和中信君庭為大麵積戶型，尚海灣和百匯園有部分小麵積戶型。

產品統一性較強，主流戶型基本在200平以上，總價高。說這裏是“富人區”，名副其實。

大戶型高總價的產品換手率都不高。如果是有價無市，泡沫一說八九不離十。而這裏偏偏供應少，客多房少。以4月1日為例，六個項目加起來共計出售的房源也就18套。

徐匯濱江板塊購買邏輯和普通板塊不一樣，可能不那麽注重學區、地鐵，甚至我一直強調的產業。

對於普通板塊，我會說產業強板塊強。但是這裏，對於一家企業來說是一個門麵。他們會說，香蕉三级片公司在徐匯濱江，而不是徐匯濱江有什麽公司。

但凡在這裏注重起地鐵遠近、周邊有沒有生活配套，應該都不算準客戶。

說到這裏簡直把徐匯濱江誇上了天，那落地看看。

板塊就沒有問題嗎？

周邊1980-1990年的房子遍布，從城市界麵上掃興了一大半，拖了後腿。

江景和陸家嘴的萬國建築群差遠了，一眼望到對麵後灘，什麽也沒有。

和東外灘的熱鬧和煙火氣相比，徐匯濱江更加空曠而略顯寡淡。還有規劃落地的風險，未來商業的運營等等。

有些人在用過去的眼光衡量的時候，有些人早已買單。

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