上海高速發展的經濟規模，帶動辦公樓市場規模不斷壯大，從中心城區的成熟發展到非核心區域延展外擴。在“多中心”發展的指引下，多項產業齊頭並進，也推動著上海辦公樓板塊格局不斷變化。截至2020年底，上海甲級辦公樓市場的規模已達1400餘萬平方米，其中超過半數位於非中央商務區。非中央商務區內諸多板塊的迅速崛起，已然改變了上海辦公樓市場的固有格局。仲量聯行研究部根據“多中心”發展特色，重新厘定板塊概念，將甲級辦公樓板塊劃分為核心商務區、中央商務區、成熟商務區、成長商務區四類。

近日，仲量聯行發布最新研究報告——《踵事增華，相得益彰 · 全新視角解構上海辦公樓市場格局》。該報告在傳統商業地產數據分析的基礎上，首次融入了基於位置空間的大數據，從產業集群、商業氛圍、基建設施這三個維度，聚類分析上海各精細化區域的辦公樓市場集群能級，更全麵、科學、係統地審視未來上海辦公樓市場“多中心”發展格局。

仲量聯行華東區董事總經理暨中國區商業地產部總監張靜表示：“繼2017年仲量聯行發布《上海非中央商務區辦公樓市場》白皮書以來，香蕉三级片始終站在市場前沿，以敏銳洞察前瞻市場變化；值得一提的是，上海辦公樓市場的發展正不斷印證著香蕉三级片之前的趨勢預判。這份報告創新性地提出了‘三大維度’指標，相信將有助於市場參與者在變局中厘清板塊發展脈絡，把握市場動向，抓住未來發展新機遇。”

維度一：產業集群

產業導向形成聚集效應，總部經濟推動產業規模化發展

產業集群是衡量辦公樓商務板塊規模的重要指標，包含了產業規模、企業活躍度、人才聚集等要素。研究表明，在上海的辦公樓租戶構成中，金融服務業已成為基石行業，在中央商務區租戶中占比超過四成，在非中央商務區占比達30%，且逐漸呈上升之勢；而科技新媒體行業同樣推動辦公樓需求持續增長，帶動辦公樓板塊的產業聚集。

近年來，大批跨國公司紛紛將其亞太及中國區總部搬遷至上海；與此同時，內資企業則在積極發展國內業務，立足上海、並以此打開通往國際市場的大門。上海在經濟發展和社會管理等方麵具有不可比擬的優勢，日益改善的投資環境和一流的軟硬件條件將持續吸引內資外資企業總部入駐，在這一背景下，總部經濟必將推動產業規模化的發展。

研究表明，上海的新興商務區承載了越來越多的總部辦公需求。其中，浦東的前灘板塊發展動能最為顯著。自2017年第一棟甲級辦公樓竣工，截至2020年，前灘已有約66萬平方米的辦公樓竣工。前灘的高品質新項目為企業整合或設立總部需求提供了更多選擇，也持續受到成本敏感型租戶的青睞。

維度二：商業氛圍

商圈提檔升級，賦能辦公樓市場

除辦公樓的聚集外，完善的商業配套能夠由點及麵地帶動板塊的商圈活力與商業氛圍，商場輻射範圍擴大和商圈能級提升，繼而助力板塊內更多經濟活動聚集，產生凝聚效力。報告指出，帶有辦公、零售及酒店等複合功能的綜合體項目能夠更好地為板塊的配套設施、服務品質以及地段位置提檔，升級其商業氛圍並賦能該板塊的辦公樓市場。

商業氛圍對上海辦公樓板塊格局的影響主要分為兩個方麵，即核心商圈內城市更新推動板塊升級，和新興商圈內配套成熟化提升商業氛圍。在中央商務區內，存量改造項目是零售市場中重要的供應來源，辦公樓板塊的租金增長要素之一是其項目或周圍項目的商業升級，通過助力板塊協同效應增加租戶黏性，並加強板塊的綜合競爭力；而在非中央商務區，這裏集中了大部分零售物業市場的新增供應，新興商圈內配套設施的日益完善提升了整體商業氛圍，不僅能滿足區域內企業商務接待和員工消費需求，也有利於提升辦公物業的價值，從而吸引優質企業入駐。

維度三：基建設施

公共交通提速發展，增強新興板塊聯動性

交通便捷性和通達性是企業選址考量的重要因素，基建設施的完善對辦公樓細分板塊的發展具有顯著的推動作用。上海是全球地鐵網絡最長的城市。便捷的交通正助力上海“多中心”發展模式，也縮短了板塊間的通勤時間。隨著軌道交通的不斷發展，非中央商務區的軌道交通密度正逐步向中央商務區靠攏。

新地鐵線路的建成將拉近非中央商務區樓宇與地鐵站的距離，項目通達性的提升吸引著更多租戶向非中央商務區遷移。租戶向非中央商務區的搬遷整合與新項目的不斷竣工形成了聚集效應，為板塊帶來了新的動能。開發商也更深刻地意識到交通配套的重要性，在未來辦公項目的選址上傾向於毗鄰地鐵站的區位。

基於上述產業集群、商業氛圍、基建設施三個維度的分析，仲量聯行認為上海辦公樓市場正在經曆轉型蛻變——上海“多中心”的發展模式帶動了原屬非中央商務區的一些辦公板塊興起，逐漸轉型成為功能齊全的成熟商務區域；中央商務區的板塊已形成產業規模效應，通過城市更新等方式探索新格局下的自身定位。

仲量聯行華東區研究部總監黃璐表示：“展望2021年，香蕉三级片認為，上海甲級辦公樓板塊格局將從現有的中央商務區、非中央商務區演變深化成四大類——核心商務區、中央商務區、成熟商務區、成長商務區。而這一細化，將有助於市場參與者更精準把握市場動向，抓住未來發展的機遇。隨著各區域產業導向逐漸顯現經濟效益，城市基礎建設日益延伸完善，上海辦公樓市場逐漸形成多板塊功能互補、分工協作、動態平衡的全新格局。”

核心商務區

地處城市核心區位，曆經多年發展，成熟度全市領先，產業規模占據全市主導地位，優質企業及辦公人群密集，配套設施成熟齊全。

中央商務區

位於全市中心區域，板塊內產業發展複有底蘊，優質企業雲集，商務氛圍濃厚，商業設施及軌交配套等齊全成熟。

成熟商務區

逐漸形成重要產業聚集的新型商務區，成為上海辦公樓市場重要組成部分，板塊擁有鮮明的商務特色，優質企業較為集中。

成長商務區

占據後發優勢，擁有清晰的產業規劃並在逐步實施中，產業發展已初具規模和特色，逐漸受到優質企業青睞，未來發展潛力巨大。

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