整個1月份，上海樓市風聲鶴唳。

1月22日，上海正式發布升級版調控方案，從封堵假離婚、提高二手房增值稅免征門檻，強化房貸審核等角度切入。

幾天後，上海再將法拍房納入限購。

上海這一波調控的大背景是，普漲。

對，你沒聽錯，上海樓市在過去的半年時間裏經曆了普漲，而且漲幅不比深圳低。

過去半年上海樓市為何表現如此好？

上海的房貸利率一直是重點城市中最低的，一度還有折扣。在央行的統計報告裏，2020年住房貸款新增2.27萬億，比2019年足足增加了1萬億。

信貸是提振樓市最直接的因素。

另外，上海樓市強勁複蘇，還有一些利好因素疊加進來。

上海樓市的庫存不太多，新房新增的土地供應一直不溫不火，二手房掛牌房源也在減少，很多人看房都被房東釣魚。

而且，在麵對老齡化問題上，上海在2020年終於對人才落戶開了一個口子。

此外，上海調控已過去3年多，需求也在集聚，隻要一點利好預期，他們就會正在加速進場。

麵對這種局麵，調控落下是必然的。

那麽問題來了，這一輪調控升級，效果如何？

根據洋房姐姐的判斷，可能比預期要好。

其實限購從嚴，這個沒啥新意，不過是循著深圳的路子在走，倒是法拍房限購，有點意思。

法拍房，北京是限購的，但是在上海，一直是個漏洞，在調控從嚴的情況下，法拍房就像是一個窪地，容易被炒作。而且法拍房天生有炒作的土壤，這種房子因為種種原因，地段要麽比較好，房價要麽比較便宜，如果最終拍出超預期的結果，往往會成為焦點。

現在法拍房終於被納入限購，算是補齊了限購最後一塊拚圖。

當然，更重要的其實還在於對信貸的調控，從措辭來看，可謂相當嚴厲，如果用一個詞來概括，那就是從嚴審核，存疑不批。

在1月29日發布的《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》中，針對個人住房信貸調控，做了相當周密的部署。

針對銀行，要求加強對房地產貸款占比、個人住房貸款占比。房貸業務集中度超標的要調整。

大家應該還記得這張圖：

現在上海的各家銀行已經做針對性方案了，以期合規。

最近這段時間，有不少上海的朋友都得到銀行信貸客戶經理的吹風，貸款額度趨緊，想要申請房貸隻能等。

還有一些銀行在做大信貸規模的角度切入，房貸穩步增長，但總體信貸規模增長更快，這樣房貸業務就能降下來。要實現這個目標，最好的辦法就是多批一些消費貸和經營貸。這兩種貸款業務在過去需要提交的資料比較簡單，獲批也比較容易。

但是在最新的規定中，消費貸和經營貸也被嚴格限製用途，決不能違規流入房地產。

通知中已經明確了：要嚴查假流水，假證明，完善資金用途監測與攔截等等。

總之，全文看下來，未來經營貸等自己流入房地產的難度是非常大的，而且發現都是從嚴懲處，銀行也領罰單，個人貸款要追求，征信也要受損。

抵押經營貸是銀行非常偏愛的一種業務，在大規模支持小微企業的政策要求下，銀行在審核把關上也比較簡單，最重要的其實還是有房產做抵押，銀行放心得很。

至於經營貸的最終用途，銀行考慮得也比較微妙。如果是真的用於企業經營活動，銀行當然沒問題，但如果是最終通過經營貸的方式買房，銀行也不太會強力幹預，畢竟相對於小微企業的經營狀況來說，錢用來買房子才是更安全的，銀行的不良資產率也能得到很好的控製。

但是在現在，各家銀行真的不太敢放肆了。

至於個人住房貸款的審批，也會從嚴審核，首付資金來源，還款能力，流水等證明材料的真實性，有沒有使用過橋資金等等，都要被納入審核。

現在，不用查實問題，隻要有疑點，就不會批。

洋房姐姐之前說過，對於房地產調控，信貸永遠是最有效的，沒有錢注入樓市，整個市場的預期就得降溫。

沒有錢，你報再高的價格，也沒用。

開發商在麵對需求的縮水，房價必然不會瘋下去，至於二手房，也會從鐵板一塊到逐漸鬆動，有的人著急賣房子，就得降低預期降低掛牌價。

接下來就是要靠時間去打磨了，說實話，這一波調控續上，還是挺及時的。

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