1月6日，戴德梁行舉行2020北京房地產市場回顧及2021展望線上發布會，深入回顧了2020全年北京寫字樓租賃及大宗交易市場並對2021年北京市場作出獨家預判。

　　北京市場租賃需求繼續回暖，高科技互聯網行業表現突出

　　四季度，得益於國內經濟的穩步複蘇和疫情的好轉，北京寫字樓市場租賃需求延續了上季度的回暖態勢，全市和五大核心商圈市場季度淨吸納量分別為前三季度總和的2.56倍和1.25倍，達21.59萬和3.15萬平方米，至此，全市和五大核心商圈全年淨吸納量分別高達30.0萬和5.7萬平方米。2020年爆發的疫情雖然使北京全年整體市場吸納總量不及往年，但也激發了如線上教育、線上醫療、電商及配送、在線視頻娛樂及遊戲、人工智能等高科技互聯網行業快速發展。

　　北京寫字樓市場空置率較三季度保持穩定，租金則繼續小幅下調

　　四季度，市場繼續迎來約31萬平方米的新增供應。得益於市場租賃成交的良好表現，北京全市空置率僅環比微升0.4個百分點達17.0%；而五大核心商圈市場空置率則在無新增供應的情況下環比下降0.4個百分點至10.8%。戴德梁行北區寫字樓部主管廉峰哲表示："盡管整體市場空置水平較上季度保持平穩，但由於空置率仍處於曆史高位，為了盡快提高項目出租率，部分業主繼續通過降低租金的方式來爭取更多租戶。"至此，北京全市和五大核心商圈市場租金分別為每月每平方米人民幣337.2元和387.3元，環比下降3.2%和1.5%，同比下降11.8%和9.5%。

數據來源：戴德梁行

　　大量供應致使未來一年北京寫字樓市場繼續承壓

　　預計2021年新增供應將高達150萬平方米。戴德梁行北區研究部主管魏東表示："未來一年，在大量新增供應和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉的雙重壓力下，市場空置率或將被繼續推高，租金水平仍將繼續麵臨下行壓力"。長期來看，隨著北京寫字樓整體市場供應的放緩，在服務業擴大開放和北京自貿區政策的逐步實施下，預計與其相關的金融和高科技等行業租賃需求將得到進一步釋放，屆時將有望迎來租金和出租率的雙提升。

　　北京首次取代上海成外資買家新寵

　　2020年全國大宗交易成交總額達2,047億元，相較於2019年下降30%，與2016年基本持平。其中，北京大宗交易成交額占比為20%，相較出現多宗超大交易的2019年，今年下降較為明顯，降幅達30%，但北京大宗交易成交額仍然穩定在500億以上。

　　從全國大宗交易數據看，外資買家占比為23%，是過去三年最低。北京首次取代上海，成為最受外資歡迎城市，北京外資買家成交約155億，占比達30%，比例幾乎是上海的2倍。

　　從投資類別看，北京大宗交易市場中辦公及研發辦公類交易仍占據半壁江山，交易額占比達54%，其中自用買家貢獻率超六成。

　　從區位來看，核心區域城市更新物業持續受市場青睞，通州、豐台也繼續成為投資者在非核心商圈的關注點。

　　戴德梁行中國區資本市場部副董事總經理劉兵在展望2021年北京大宗交易市場時，說："隨著全球疫情出現好轉和全球持續寬鬆的貨幣政策，內外資機構合作收購會更加普遍；穩定的運營零售物業將成熱點；通州與豐台的成交預計將持續活躍。"

　　零售市場城市更新項目仍為主力

　　截至2020年末，全市優質零售物業總存量上升至1,445萬平方米，其中購物中心存量達1,260萬平方米，占比超過87%。

　　受疫情影響，雖然2020年上半年北京零售市場表現低迷，但隨著疫情的緩解，下半年在政府、開發商及品牌商開展的各類促消費活動刺激下，市場消費活力極大的得到恢複。購物中心業態及品牌也經曆了一輪大洗牌，兒童、餐飲等受疫情影響較大業態都有不同程度的縮減。

　　三四季度，北京新開業品牌明顯增多，主要以休閑餐飲及時尚零售類業態為主。本季度，時尚零售類品牌首店表現較為突出，三裏屯、CBD仍是首選區域。

　　截止2020年三季度末，北京社會消費品零售總額同比下降13.1%，較疫情最嚴重的一季度降幅收窄8.4個百分點，網上零售持續保持強勁的增長，同比增長25.3%。

　　雖然今年受疫情影響，北京零售市場新增供應步伐放緩，但隨著市場的回暖，四季度迎來多個大體量項目的集中入市，全年新增供應為60.6萬平方米，同比上升31%。入市項目均位於非核心商圈，且城市更新類項目體量占到78%。戴德梁行北區商業地產部主管孟禕認為："未來，隨著市內老牌商業項目改造升級的完成，北京零售市場品質將得到大幅提升。另外，經曆了疫情的洗禮後，各購物中心也將更注重業態的平衡及線上線下的互動與補充。"

　　來源：戴德梁行

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