2020年上海寫字樓市場因部分新項目延後交付，僅錄得約68萬平方米的新增供應，同比減少32%。下半年市場快速複蘇，需求增長超預期，具性價比的新入市樓宇激活大麵積租賃需求，全年淨吸納量錄得49.4萬平方米，同比提升67%。綜合市場整體供需，年末空置率較去年同期微幅上升0.2個百分點至19.6%。雖然，租金報價全年下跌4.4%，但隨著市場下半年需求強勢回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度環比跌幅僅錄得0.3%。

縱觀全年，金融業(19%)、TMT(16%)、消費品製造業(14%)，專業服務（11%）以及醫藥和生命科學（10%）為主力需求行業來源。區域市場來看，總部型企業、製造業租戶較多地選址供應充足、租金具有競爭力的新興商務區。 濱江區域如北外灘、外灘和黃浦濱江，憑借良好的樓宇品質和緊鄰核心商務區的區位優勢成為金融業、TMT和專業服務業主力青睞的區域。隨著上海優質寫字樓市場的不斷拓寬和成熟，疊加政府和業主多元化的補貼措施、靈活的招商策略，將進一步助力多點化產業集聚發展，提升租戶粘性。

“展望2021年，受項目延期入市的影響，上海寫字樓市場計劃入市項目近140萬平方米。 隨著多家外資券商實現控股，外資全資基金和期貨成功落地，上海進一步對外開放的政策紅利在金融等高端服務業中加速顯現，新一輪設立擴張的辦公需求已然啟動。與此同時內資傳統金融和TMT行業等亦加深跨行業聯動與創新，近期直銷銀行等新型金融企業辦公需求快速湧現。市場合理租金水平提供升級擴租窗口，而新興樓宇數字化、智能化物業管理領域發展空間不斷拓寬，寫字樓未來供應聚焦的濱江板塊如徐匯濱江、北外灘有望推動新的需求加速落地。在此推動下，香蕉三级片預計2021年上海寫字樓租賃需求將延續穩健複蘇的表現。”

2020年上海零售物業市場錄得一個新項目於第四季度開業，即位於長風板塊的桃源商業廣場，體量約5.8萬平方米。雖全年新增供應有限，但核心商圈有三個存量項目完成閉店改造；除物業外觀的升級調整外，還通過引入聯合辦公、美食社交平台等創新業態以強化社交屬性。 伴隨著下半年消費氛圍持續回暖帶動品牌租賃活動逐漸活躍，淨吸納量亦在第三季度由負轉正並持續攀升，年末空置率回落至疫情前水平。盡管購物中心首層平均租金全年下調4.0%，但跌幅呈逐季收窄趨勢。

品牌方麵，餐飲業態在疫情中再次完成調整優化與品牌煥新並成為年度主力需求，占比高達40%，其中以火鍋為首的中餐及受資本青睞的咖啡茶飲擴張最為活躍；服飾業態中，運動與奢侈品牌繼續看好上海零售市場，始祖鳥分別在浦西與浦東開出阿爾法中心店與始祖鳥之家旗艦店，Goyard上海第二家店選址上海國金中心，新進小眾品牌如GCDS、ADLV、Stussy等選址核心商圈成熟項目；此外新興業態為商業增添多元化因素，新能源汽車與照相館持續布局，沉浸式劇場成為體驗業態的新選擇。

“全球來看，中國已然成為第一個在新冠疫情影響下恢複經濟增長的國家，十一月舉辦的第三屆進博會上眾多國外品牌的首次參與也印證了其對於中國消費市場的信心，上海憑借強韌的消費活力始終是國外品牌進駐中國市場的第一站。展望2021年，將有超百萬新增供應湧入非核心商圈，部分項目因疫情影響將開業時間推遲，相對延長的籌備期為開發商提供更多打造特色商業的可能。品牌與業主雙方對市場預期向好，有望帶動租金加快恢複正增長。”

全年物流市場錄得七個項目，共計42.8萬平方米的新增供應，高於過去5年曆史平均值。隨著經濟轉正、消費回暖，外貿平穩增長，上海物流市場穩步上揚。 第三方物流主導全年租賃成交，同時電子製造業與醫藥類租戶需求保持活躍。堅持創新發展並借助科技實現供應鏈升級是很多企業實現長遠發展的策略，如近年順豐不斷擴大業務版圖，今年擴充布點青浦、鬆江與浦東機場，更將新業務（即時配、冷運到店、精溫專遞）打造成為未來利潤新增長點，同時運用科技賦能（物流全過程線上智能化）以及加大推廣使用新能源車等措施均為其降本增效、逆勢增長提供了助力。

年末全市空置率錄得8.2%，仍處於較低水平。在CBRE監測的13個在滬主要物流市場中，除金山與外高橋受新增供應的影響空置率較高以外，有8個子市場空置率均在10%以內下，其餘滿租。個別子市場由於受到嚴格的注冊落稅要求的影響，去化速度放緩。年末全市平均租金繼續保持上揚態勢，同比增長1.7%至每月每平方米人民幣47.9元。

“2021年計劃上市的物流新項目總量約有88萬平方米，將在一定程度上緩解供不應求的局麵。 消費、第三方物流、高端製造等三大主流租戶持續擴張，未來高標倉需求堅挺。同時後疫情時期，冷庫需求大幅上漲，冷庫將從過往相對單一的模式向應用場景及運營模式等多元化的方向發展。此外5G網絡的快速建設與部署，將為智慧物流發展帶來更多利好，通過數字化、智能化轉型來實現降本增效。5G在物流倉儲、運輸及安全等諸多層麵都將起到重要作用，相信未來5G+物流的市場前景也將更加廣闊。”

2020年上海的大宗交易市場共錄得了64筆交易，累計成交總額達690.37億元人民幣。從買方分析，區別於過去以投資者為主導的市場模式， 2020年自用買家支撐起了上海投資市場的半壁江山，累計購置27幢總部寫字樓，在總交易金額中的占比達到61%。這些自用買家多來自傳統金融及泛TMT企業，顯現近期上海著力發展金融及科創領域，已獲得了企業們積極的響應。

在疫情衝擊下，大宗投資型交易的投資需求較過往疲弱，全年投資類型成交僅錄得252.90億元人民幣。 但進入下半年後市場複蘇信號逐步明確，投資型交易額已連續兩個季度實現環比大幅增長。其中表現最為活躍的是資金周期長、跨周期投資的保險機構，近期接連在上海熱門商務板塊收購優質寫字樓。而外資機構投資者則在長租公寓、零售物業、園區寫字樓以及物流地產等多個領域動作頻頻。

投資回報率的變化上，全球經濟走弱疊加營商環境的整體變化造成投資者普遍信心不足，對寫字樓及零售物業等商業地產的投資回報上要求獲得更高的風險貼水，兩者的淨市場投資回報率在年中上有所上調，至四季度保持穩定在4.5%的水平。與此同時， 2020年物流地產投資則呈現較強的抗周期趨勢。由於上海的物流用地供地吃緊加上租戶需求堅挺，物流資產出租率普遍居高不下，同時租金仍有穩定的增幅，因而成為了資本追逐的風口。在投資需求湧現的情況下，物流資產的投資回報率在本季度逆勢下降0.05個百分點至5.20%。

“未來六個月，中國經濟的複蘇速度將超前於其他成熟經濟體，這將吸引更多海內外的機構資本在商業地產領域進行配置。其中上海作為國內最為成熟的商業地產市場之一，將繼續為各類投資者所密切關注。由於短中期內預計投資者對於投資回報率的設定仍偏向保守，因此 香蕉三级片建議有計劃出售資產的業主應適當調整對於價格的預期以促成交易。在投資標的的選擇上，香蕉三级片建議投資者多關注位於租賃需求旺盛且金融及TMT產業集聚板塊內的寫字樓及商務園區，以及受益於城市化和消費升級長期驅動下的零售資產及中高端長租公寓的投資機會。”

2020年上海商務園區寫字樓市場共錄得9個新項目入市，共計49.5萬平方米。近半數供應推遲入市時間，一定程度上緩解市場供應壓力。商務園區需求總體表現活躍。TMT與生物醫藥行業在疫情中的快速成長令上述產業集聚的漕河涇和張江板塊的去化尤為強勁。此外，3C電子產品、消費品製造業與能源化工行業亦在金橋、臨空及浦江等子市場錄得成交。受益於成熟子市場優質項目的快速去化，整體市場空置率與去年基本持平，全年租金報價同比下調0.8%。

“未來一年，商務園區市場預計有超過80萬平方米的新增供應交付。 在近日發布的上海十四五規劃建議中特別提出“3+6”產業布局，即上海將推動集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導產業規模翻倍，加快發展電子信息、汽車、高端裝備、先進材料、生命健康、時尚消費品六大重點產業。相信隨著經濟態勢與營商環境逐步轉好，相關產業的高速發展將為商務園區市場增添多元活力，注入強大動能。”

了解更多聯合辦公出租

了解更多寫字樓租賃