一

寫字樓租賃整體趨勢分析

2020年伊始，疫情造成的經濟下行壓力等負麵因素，對商業地產發展帶來一定影響，尤其是寫字樓、商鋪租賃。不少業主無力承擔高額房租，為削減成本隻能選擇低價轉租。

2020年一季度北京地區寫字樓租金價格同比下降2.5%，廣州地區甲級寫字樓平均租金每月每平方米176元，環比小幅下跌1.1%。

租金下降側麵反映出的結果就是空置率的上升。數據顯示，北京地區一季度寫字樓空置率達到13.8%，創2010年以來新高，平均租金價格承壓，連續5個季度環比出現下滑。其他一線城市上海、深圳空置率分別上升至21%、24.6%，廣州則環比下降0.3個百分點至5.2%。

受退租及合約到期影響，北京地區甲級寫字樓出現負吸納量(淨吸納量=新租麵積+擴租麵積-退租麵積)，廣州雖然空置率並未出現明顯上升，維持在一個相對穩定的狀態，但受到企業搬遷和擴張影響的滯後性，預計後續影響還會逐漸顯現。

二

影響寫字樓租賃的具體因素分析

1. 地理位置

字樓租賃的時候首先考慮的就是地理位置，設定公司辦公區域，所在商圈，不同的商圈適合不同行業、類型的企業辦公。寫字樓租賃較單一，多集中在核心區域。

2. 合理的業態布局

對於實力雄厚的寫字樓項目，在業態規劃上可以采取全方位、整體式設計，將大體量的寫字樓、公寓、商業，以及相關配套設施如飯店、會議、娛樂、健身場所集合在同一區域內，實現一站式服務，讓客戶隨時可以享受到商務活動的便捷性和舒適性。對於規模有限的寫字樓而言，借勢發展不失為有效策略，充分利用周邊成熟的商務配套資源，使得內外部環境產生“合力作用”。

3. 辦公環境與硬件設施

雖然是辦公，很多人還是很在意朝向、層高、公攤、承重等問題，所以要盡可能地人性化、實用。另外，為將來預留出足夠的可改造空間，避免若幹年後，因樓內設施老化導致客戶大麵積流失，租金出現下滑。

4. 租戶構成

租戶構成正在逐漸受到寫字樓租賃業重視的一個因素。通常高端寫字樓會有一套嚴格的挑選客戶標準，首先優質客戶可以提升辦公樓整體品質和知名度，而且一些知名大公司的入住能明顯降低經營和招商成本，少數幾家大客戶就能解決超過30％的租賃問題；其次，優質客戶對租金上漲並不敏感，同時考慮到裝修投入成本、搬遷成本等因素，很少會輕易選擇退租或搬遷。

5. 物業管理

一些國際知名物業公司的管理模式值得借鑒，高力國際、戴德梁行等國外知名物業公司都非常注重從細節入手，在他們看來，細節經常能夠體現整個物業的品質和形象。物業管理團隊為寫字樓項目提供專業的物業管理服務，除可以更加有效保障健康的辦公環境空間外，更可以進一步提升寫字樓項目的國際化形象、從而贏得知名企業客戶之青睞;對於提升寫字樓項目的租金水平，樹立地標性商業地產形象起到促進作用。優質的物業管理是實現寫字樓可持續性發展的保障，是寫字樓價值提升的核心動力，隻有通過優質的物業管理服務方能進一步提升寫字樓產品出租率、確保穩定並持續增長的租金標準

6. 產權因素

單一產權大體量寫字樓前期規劃良好，對於租金及辦公品質都有一定保障。如果從寫字樓本身來看，這個問題跟寫字樓的產權屬性緊密相關。對於單一產權的寫字樓來說，由於前期在運營、招商等方麵做過詳細規劃，所以後期的辦公品質等各方麵要好很多。產權單一，沒有小業主，價格統一，沒有太大的落差，對於租金水平具有一定的保障。

寫字樓是城市第三產業的重要載體，寫字樓經濟是城市經濟的重要組成部分，隨著中國城市的發展與產業結構的升級，寫字樓經濟所占的比重將越來越大，寫字樓在城市中的地位與作用也將越來越大。中國寫字樓市場具有長期的投資價值與可持續發展潛力。