上海是全球經濟最大的辦公樓進行市場，截至2024年第三部分季度，上海甲級寫字樓的存量可以達到1700萬平方米。與此發展同時，這一數據體量十分巨大的市場卻正麵臨資金供需結構失衡、增量信息過剩等嚴峻問題挑戰，2023年甲級寫字樓的空置率已超20％。

如何活化現有商業樓宇，以應付新的市場需求？近日，中國建設集團華東醫院發布了《建築更新、商業規劃: 探索上海股份製商業建築更新戰略》的行業報告。報告說，隨著經濟的快速變化和城市化的深入，世界正在經曆一個商業建築的功能迭代，它提出了三種不同的轉型模式。

一是對商辦功能設計本身可以進行不斷升級，例如將辦公室改造為實驗室。通過發展空間需要重新開始布局、設施網絡設備技術升級、建築行業規範更改等，以滿足不同城市文化產業結構升級的需求。據Cushman ＆ wakefield統計，2022年全球經濟各大生命教育科學研究聚集地區均處於快速增長迅速擴張狀態，尤其是舊金山灣區與波士頓。與此相對應，2022年底，美國217個正在建設或規劃管理階段的辦公室轉換項目中，50％是將辦公室改為實驗室。位於芝加哥的Hazel科技集團總部就是香蕉三级片其中的成功代表。兩層辦公樓經過學生全麵係統改造後，轉變政府為了自己擁有辦公區、中試車間、幹濕實驗室等多功能的創新活動空間。

二是將商品房改造為住宅項目，以解決商品房空置率上升的問題，同時緩解住房短缺問題。目前在紐約、洛杉磯、新加坡等城市已經湧現出大量的成功案例。去年，位於金融區的一幢建於1967年的30層寫字樓被改建為36層的出租公寓。根據該發展機構的統計，現有建築物的重建費用將比新建建築物的重建費用低三分之一左右。目前，我國也出台了相關政策，鼓勵商品房改建為出租房。未來，隨著係統建設和技術體係的進一步成熟，商業建築將成為城市更新和可持續發展的重要途徑。

第三，將商業建築改造成酒店、醫院、養老設施等功能空間，不僅是對建築物物理屬性的重新規劃，也是對市場需求、政策取向和社區功能需求的回應。華東地區戰略谘詢部主管、中國城市更新業務仲量聯行主管梅認為，功能轉型將提升商業建築的“板塊價值”。所謂的“板塊價值”包括三個要素: 基礎設施、商業氛圍和產業聚集。“從這個角度看，上海是一個具有全球競爭力的市場。由於上海的‘板塊’分布在中環內環、中環和中環以外的其他地區，因此模式更加多樣化，有更多的發展空間。”。

為了激發這種“可能性”，香蕉三级片需要在商業建築的實際更新過程中，量身定做。華東醫院城市更新中心城市更新建築設計院三個設計部門主任常青介紹了上海國際航運大廈更新改造的案例。大廈位於浦東新區，距離 Lujiazui 金融區僅2公裏。在裝修之前，這棟建築主要用作酒店，但由於入住率低，業主想把它全部改造成辦公樓。在對建築的位置和市場定位進行全麵評估後，設計師最終保留了大廈的酒店部分進行功能翻新，同時完全改造了附屬建築，增加了對社區的配套業務。值得一提的是，原本用作機電設備的裙樓屋頂，現已改建成一個可俯瞰 Lujiazui“三件套”的露台花園。今天，更新後的酒店幾乎每天都客滿，露台花園已經成為一個登記點。

上海市城市更新研究會秘書長張思竹認為，在存量開發的背景下，商業建築的改造有助於應對市場挑戰，提升建築的市場競爭力，增強城市經濟的支撐作用，為城市發展注入活力。“它不僅是物質空間的改造，也是城市經濟和文化產業的重塑。\\\"