優質學位房，一直被看做是房地產領域的核心資產。然而近期原本屬於深圳高級中學南校區一類學位的部分小區，突然被降為了三類學位，入學積分直降10分，使得不少持有同類型物業的業主有點“慌”。

　　深高南學位風波

　　公開信息顯示，深圳高級中學南校區日前將泰安軒、泰康軒、竹園小區、財富廣場、泰然小區、安華小區、杭鋼大廈、有色大廈8個小區的入學積分由第一類（80分）降至成第三類（70分）。

　　深圳高級中學南校區作為優質學位，入學積分一直較高，據了解，2019年深高初一學位申請積分為98.7分。如果入學積分一下降10分，則意味著以上八個小區的適齡兒童將無法就讀深圳高級中學南校區。而以上八個小區的學區房價值也將大打折扣。

　　對於此次調整，有家長對記者表示，經過6月3日與業主的溝通後，福田區教育局給深圳高級中學南校區發函，表示泰安軒、泰康軒與竹園小區仍屬一類，其餘小區均按三類積分。不過，相關信息仍未得到官方最終確定。

　　此外，就這一事件，網上還傳出了“深高南學位風波進展：國土局昨晚進小偷了”相關傳聞。對此，深圳市規劃和自然資源局的官方微信在5日發出情況通報：“經我局核查，相關情況通報如下：6月3日晚上8：00左右，有兩名某廣場業主擅入我局福田管理局八樓辦公室，經初步核查，未有任何資料丟失。目前公安機關已介入調查。”

　　不少業主掛盤出售，寶安類似公寓卻已悄然上架

　　據悉，自降級事件發生，似乎有不少業主在掛盤出售。諸葛找房的數據顯示，自5月29日至6月4日，泰然小區的掛盤數量達到12套，財富廣場的掛盤數量為5套。不過，記者發現最近一周以來相關小區的帶看次數很少。

　　其實，此次學位風波在深圳並非個例。此前萬科雲城、閣林網苑都曾發生過相似的事情。針對類似小區，記者詢問了寶安、和八卦嶺的多位房產中介，得知目前區域內相關小區的學位申請還沒有出現問題，價格也沒有明顯變化，但的確有一些業主因“深南高學位風波”表現出憂慮並考慮出手。

　　幾個月前，寶中學位房被熱炒， 甚至因為掛牌價格虛高，被深圳市住建局責令將房源全部下架。

　　TATA公寓就是其中之一。鏈家APP的數據顯示，TATA公寓房源下架前的掛牌價在每平方米8萬至15萬元之間。而去年6月，麵積在30平方米左右的TATA公寓房源，成交均價僅在每平方米7萬元左右。

　　不過，記者獲取的一張該小區不動產證上顯示，TATA公寓的用途是工業配套宿舍/宿舍。

　　6月5日，記者在再次登陸鏈家APP、樂有家APP時發現，TATA公寓被責令下架的房源再次出現，價格仍在每平方米11萬元至16萬元之間。鏈家APP顯示，該小區竟然還有50套房源即將上架。

　　有中介表示，現在帶客戶看房，都會先表明TATA公寓的土地和相關情況，不排除有業主擔心學位會發生變化，打算拋盤。

　　買房務必查清土地性質和房屋用途

　　隔一條馬路，房子新舊程度相當，但房價幾乎相差一倍，隻是因為學位不一樣，這就是深圳房價的現實。市場數據顯示，2019年深圳市學位缺口為7.1萬個，今年各區還未完全發布學位缺口，但此前據教育部門測算，預計2020年，深圳小一學位缺口就將達到4.95萬個。

　　為實現教育質量均衡，近年來深圳也推出了許多措施，其中就包括各大名校推進集團化辦學。不過，一旦有新設分校傳言，投資資金就聞風而動。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，教育均等化是一個漫長的過程，學位房與非學位房價格的差距，體現的是教育均等化的程度，教育越不均等、學位房的價格就越高。

　　而引發“深高南學位房”風波的主要原因，則是土地用途、房屋用途的不明確。

　　此次被降級的幾個小區中，一些小區的土地用途是商業辦公用地或者工業用地，房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍。

　　信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮指出，事件背後的核心問題是“公寓”概念的模糊和濫用。依照相關規定，商業公寓是明確不授予學位的，但是實踐中開發商亂用“公寓”概念，同時相關部門也沒有做一個統一的概念定義，導致圍繞這種單身公寓的性質發生了爭議。

　　此外，一些地塊性質上並非純粹的居住用地，卻仍以“住宅”身份存在，連資深從業人士也隻能稱之為“曆史遺留問題”。

　　資料顯示，據《深圳市城市規劃標準與準則》2019年局部修訂：

　　關於目前市場中常出現的“公寓”，如“學生公寓、專家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商務公寓”等分類的說明：城市用地分類主要依據土地實際使用用途來界定，對於以各種政策用途、服務人群來分類，以及市場上出現的種類繁多的各種廣告用語中的“公寓”應根據具體情況進行研究判斷。

　　目前市場中主要存在以下三種類型:

　　直接為工業區、倉儲區、學校等功能區配套服務的，實際為宿舍功能，其用地性質一般屬於三類居住用地(R3);

　　針對特定人群(如未婚青年、引進人才、老年人等)、具有相對完善的配套與服務設施的，實際為住宅功能，其用地性質一般屬於二類居住用地(R2)，如迷你公寓、青年公寓、人才公寓、老年公寓等，其產權通常可分割出售;

　　位於商務中心區、為商務人士提供中短期商務與住宿服務、規劃不配套幼兒園學校等教育配套設施的，一般情況為商務公寓建築，屬於商業用地(C1)，其土地管理和房地產權按照商業用地相關政策處理。

　　深圳還有大量的傳統商務公寓，大多數是40或50年產權，此類公寓在羅湖等部分區，如為名下唯一住房，雖可申請學位，但因積分較低，無法申請到較好的學位。

　　所以，在深圳買學位房，千萬要睜大眼睛查清樓盤的土地性質和房屋用途，盡量選擇純正的住宅用地。

來源：房訊網