「合生」這個名字，對於業內人士而言想必不會陌生。

1992年，合生創展集團在中國香港成立，並於1998年在香港聯交所主板上市（代碼00754.HK），此後便開啟了深耕位於珠三角、長三角、環渤海三大核心經濟區的事業版圖。

2015年末，合生創展成立商管公司，正式將合生、珠江集團的商業類項目進行統一管理。截至2021年末，合生商業擁有100餘個商業地產項目，已建成運營的項目麵積超過500萬平方米。

自2013年合生創展首個商業零售項目——北京合生麒麟社開業至今，這個來自廣州的「華南五虎」之一，已經在全國布局了數十個商業綜合體，從城市購物中心到社區街區商業，合生均有所涉獵。

當然，作為集團最出圈的商業品牌，「合生匯」自2016年誕生便在市場表現和口碑上收獲雙贏（上海五角場合生匯開業第三年即實現業績翻一番、年客流量超4000萬），這一品牌能在市場迅速站穩腳跟，位於上海五角場與北京朝陽的兩家初代合生匯功不可沒。它們也走過了項目開業的第一個五年。

今天，香蕉三级片來聊聊真實的京滬合生匯，它們是城市優質商業空間的一個樣板。

01.

上海五角場合生匯

生而逢時

2016年初，上海五角場合生匯正式於楊浦中心開幕，它填補了五角場片區最後的一塊商業版圖。

彼時的五角場已經是上海四大城市副中心之一，也是上海十大商業中心之一。

地鐵10號線從五角場環島穿過，連接了周圍的各大百貨店及購物中心。在五角場合生匯開業前，片區的商業環境已經培育得相當成熟。屹立在此的商業巨擘有如下幾家：

-東方商廈楊浦店（原楊浦百聯商廈）（2001.12.16開業）

-五角場萬達廣場（2006.12.23開業）

-百聯又一城（2007.1.26開業）

-蘇寧電器五角場店（2010.12開業）

作為該片區價值最高的「地王」得主，合生創展自拍地之時就已受眾人關注。

宏觀上看，是商業地塊的與時俱進。

從上海的城市中心外灘一路沿江向北，跨過虹口就進入了楊浦的地界。作為北上海大片區的重要組成部分，楊浦區在2020年底就已經達到了百萬級常住人口，這已經是II型大城市的量級了。

周邊複旦、同濟兩大高校的學生群體，加上分布在各片區的辦公人群，二者共計40萬的流動人口也成為區域的重要消費力。

而令人難以置信的是，在五角場合生匯及身後的合生國際廣場開業之前，人口密集的五角場全區甚至還沒有一座現代化的大型城市綜合體。

因此，它也成為了楊浦第一座擁有甲級寫字樓、高端酒店與購物中心為一體的商業建築。

微觀上看，五角場合生匯的開業遇上了好時機。

當時，購物中心已經取代了百貨商店，成為市場內最具活力的零售業態。東方商廈楊浦店正在經曆自身發展的瓶頸；百聯又一城與五角場萬達廣場雖然成為區域頭部購物中心，但它們也相繼進入了首個十年大調整期。

以五角場萬達廣場為例。

作為萬達商業開業最早、資曆最深、銷售額最高的購物中心之一，五角場萬達廣場在2006年開業之際就以「上海最大、購物中心主力店最多」的名號成為商業地標。並在2016年，啟動了外立麵改造（架設空中連廊）、內部空間重新規劃（B1層街區打造）以及場內品牌的升級工作。

因此，在競爭對手相繼低迷或進入「重塑」階段之時，五角場合生匯順勢加入，為商圈注入了新的能量。

因此，用「生而逢時」形容五角場合生匯的入市恰如其分。

開業初期，五角場合生匯的品牌組合偏向輕奢調性與生活方式。例如引入Apple Store北上海首店，以及如Vivenne Westwood、LOVE MOSCHINO、Massimo Dutti等設計師/大牌副線/快時尚高線品牌；在地下樓層開出OLD NAVY等快時尚品牌與blt超市。

當然，五角場合生匯也並未做到開業率100%，大概在商場運營半年之後才做到滿鋪，究其原因大概有如下兩點：

首先，當商業項目切入一個發展成熟的商圈，必定會麵臨品牌入場有限的境地。一方麵，百聯又一城所屬的上海百聯，與重倉布局五角場項目的萬達，已經與市麵上絕大多數進駐購物中心的主流品牌建立合作關係。

因而，五角場合生匯唯有通過聚焦更為垂直且細分的領域，方能使其在五角場商圈內站得更穩。

其次，五角場合生匯在開業初期，對於商圈消費能力及消費習慣的了解並未十分明朗；同時，品牌與商場間還處於「互選」的早期階段，除了引入滿足商場上蓋合生國際廣場的商務客群習慣的成熟品牌之外，在引入其他租戶時，五角場合生匯的態度相對謹慎。

不過，每年五角場合生匯都會根據品牌熱度與市場需求，進行一定比例的品牌調整。

例如，在當下現製創意茶成為市場爆點的時候，五角場合生匯在商場首層開出了樂樂茶製茶樂園PARK001店，販售樂樂茶品牌下轄的11大場景的產品。有意思的是，樂樂茶全國第一家店麵，就開在一街之隔的五角場萬達廣場。

又如，五角場合生匯B1層的星巴克標準門店開業之後，首層開出了更大麵積的星巴克臻選，引入BAR & MIXATO酒坊業態。

同樣的招調邏輯也在引進LADY M、Hotmaxx、KKV等熱門話題品牌時，得到進一步的印證。

之後，隨著lululemon、LACOSTE、INXX、Champion等運動潮牌，周大福、I DO等黃金珠寶品牌，NIO HOUSE蔚來空間、威馬汽車、HiPhi Hub高合空間、奔馳EQ等新能源汽車品牌的加入，五角場合生匯的品牌組合優勢愈發明顯。

加之五角場合生匯一直引以為傲的餐飲矩陣，助力商場在美食維度上也擁有極強的競爭力。

堅持差異化打法，讓五角場合生匯的生意年年上漲。

據騰訊新聞「2021中國內地商場銷售額TOP 50榜單」顯示：上海五角場合生匯以全年46億元的銷售額位列46位，僅落後「五角場霸主」萬達廣場7位，銷售額相差約2億元。這對於體量僅為萬達廣場一半的合生匯來說，已是非常亮眼的成績了。

當然，五角場合生匯的運營熱火朝天，商圈內的其他競爭對手也虎視眈眈。

蘇寧電器已經邁向蘇寧易購生活廣場，將普通的3C賣場升級為以電器行為主力店的中型購物中心；原為百貨商店的東方商廈楊浦店在閉店後，完成了向購物中心的華麗轉身；悠邁生活廣場攜MUJI世界旗艦店進入大眾視野，攜手隔壁的百聯又一城向銷售額新高發起挑戰。

對於「生而逢時」的五角場合生匯來說，在項目的首個五年期內就已經成功擠入上海地標購物中心之列，這是一個好的開始。當然，在瞬息萬變的上海零售市場，它的挑戰和機遇依舊並存。

02.

北京朝陽合生匯

百變出圈

上海五角場合生匯開業一年半後，「北京分號」在2017年國慶前夕開業，正式開啟了合生商業的「京滬雙子」時代。

朝陽合生匯位於西大望路和廣渠路的交界處，地鐵7號線與地鐵14號線在這裏交匯，形態為標準的TOD模式項目。

從全市地圖來看，這裏是北京CBD的「後花園」，距離北京SKP與雙井富力廣場均隻有一站地鐵的距離，三者在區域內形成了穩固的三角格局。

朝陽合生匯以400米的超長外立展麵橫貫於廣渠路上，給人非常強的視覺衝擊感；購物中心低區利用回字形設計展開兩條購物主動線，主中庭位於首層，縱跨4層樓的挑高非常敞闊。

高區5層、6層更像是一個獨立的商業空間。其中最令人印象深刻的，一定是長約100米，最寬處達40米的架空中庭——這也應該是北京商業項目裏十分鮮見的存在。

相比於五角場合生匯依靠多元業態構成，成為區域地標級城市綜合體；朝陽合生匯僅有大型購物中心和辦公樓兩個部分——但這並未影響它一步一步走上北京商業新高度。

首先一定要說的，是朝陽合生匯的主題街區——21區BLOCK。

盡管21區BLOCK並非主題街區鼻祖，但論氛圍與品牌組合，朝陽合生匯這家一定是全國同業態中的佼佼者。

不同於大多數主題街區隻將小零售、小吃飲料等租戶進行統一管理營業，21區將連鎖餐飲或餐飲大店放在街區最外側，中央部分除了以田字形填入商鋪之外，還在關鍵點位設置了可供拍照打卡的美陳造景。

並且，朝陽合生匯在開業初期就把華潤萬家的精品超市Ole' Food Hall藏進了21區BLOCK的深處，為街區引流。

此外，朝陽合生匯的品牌迭代升級速率一直處於同行業較快的水準：初期便有雲海肴、西貝蓧麵村、丸龜製麵、小吾廚房，後來又引入了海底撈、花鹽街、甲乙餅、U鼎冒菜、四眼仔等城中人氣品牌。

再到後期，敏華冰廳將北京首店開進21區BLOCK的B2層門神位置；同時B1層重裝開業，引入了和府小麵小酒、蝦餃妹、俄士廚房等熱門食肆。

近期，來自長沙的創意中點品牌虎頭局渣打餅行也在此樹立圍擋，很快將迎來開業。

21區BLOCK已經成為了以美食社交為導向的成熟街區，各優秀商家之間相互導流，為這個身處購物中心的「城中之城」吸引更多的熱度，也成為朝陽合生匯銷售額屢創新高的一大保證。

21區BLOCK的五年發展，隻是朝陽合生匯的一部分縮影，關於整個項目的調改之路，香蕉三级片將以時間軸的形式對重大節點進行回顧——

①從空鋪到滿鋪，再到地鐵接駁。

在商場開業初期，朝陽合生匯也沒能做到開業率100%，甚至商場地下層還有施工未完的跡象。

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但彼時的朝陽合生匯已經構建起「快時尚大店+熱門餐飲+主題街區+小型劇場」的進化版購物中心雛形架構，同時還帶來了澳洲院線品牌HOYTS寰映影城在中國內地的首秀。

隨著ZARA、絲芙蘭、優衣庫等主力店與熱門商戶在一年內填空完畢，朝陽合生匯很快就達到了滿鋪率九成以上，商場品牌豐富度得到大大提升。

隨後，朝陽合生匯在2019年初終於解決了顧客從地鐵到達商場的接駁問題。

目前，朝陽合生匯的地鐵出入口多達三個：地鐵7號線連接商場B1、B2層；地鐵14號線直連商場B3層，並且通過扶梯連接B2樓麵，這樣的便捷程度在北京乃至全國的商場裏都不多見。

②美妝與餐飲齊齊發力。

近年，隨著高化護膚品牌傾向於在購物中心開設獨立門店，朝陽合生匯也把握住這個新風口，展開了相應的品牌調整。

將原本位於首層的服飾成衣品牌遷入2層或B1層之後，朝陽合生匯引入了客單價較高的一線美妝品牌——如今已開出了CHANEL、DIOR、YSL的美妝門店，還有嬌韻詩、植村秀、嬌蘭、悅木之源、MAKE UP FOREVER等人氣護膚/彩妝品牌，與絲芙蘭共同撐起高化零售區域。

同時在B1也放入了完美日記這樣的國潮親民品牌作為高化的補位。

餐飲品類的調整也同樣是朝陽合生匯的看點。

朝陽合生匯在商場的第一年運營期中，就引入了樂樂茶在北京開出的首批店麵，為購物中心的「流量餐飲」打下了堅實基礎；

2018年9月，合生匯首次提出了「深夜食堂」IP，遴選街區內部分餐飲品牌，通過延長營業時間來豐富消費者的夜生活。

如今，「深夜食堂」已經進入了3.0版本，它也隨著街區營業麵積的擴大，吸引了更多餐飲品牌加入其中，並成為朝陽區四條「深夜食堂」特色美食街區之一。

將長沙熱門餐飲品牌引入北京朝陽，是朝陽區政府與長沙政府互幫互助的重要成果體現。因此，朝陽合生匯陸續引入了墨茉點心局、TART塔撻等長沙現象級品牌，為商場吸引更多年輕客群。

咖啡與輕餐飲品牌中，2017年朝陽合生匯開業之時僅有COSTA COFFEE一家撐場。

而如今，星巴克臻選（及一家星巴克普通店）、Peet's Coffee、The Woods Coffee加入，同時也在調整中加入了詹記桃酥、Blueglass、厝內小眷村等市場接受度較高的輕餐飲品牌，以及鄧老涼茶這樣凸顯集團地域特色的店鋪，都讓消費者可以在此擁有更豐富的美食選擇。

現在翻看大眾點評，朝陽合生匯的美食類門店共有278家，同時還有佩姐老火鍋北京首店等品牌排隊開業，更多驚喜或將陸續有來。

03.

後「京滬合生匯」時代

香蕉三级片還能期待什麽？

毋庸置疑，合生商業因為北京、上海雙城合生匯一炮而紅，並成長為全國購物中心版圖中的一個重要角色。

去年年末，成都珠江廣場更名為成都合生匯，與大品牌保持統一，二期營業空間也箭在弦上。

經曆了近十年的發展，合生在商業地產賽道的腳步日益穩健。

無論是縱向維度下品牌線的不斷更新，亦或橫向維度下合生匯的規模擴張，合生商業之路愈發明晰。

縱向維度下，有社區級購物中心合生廣場及街區型購物中心合生新天地HOPSON LANE。合生商業高線旗艦項目——MOHO即將登陸上海，這也是合生商業首次推出高端產品。

MOHO上海的坐標鬧中取靜——不僅位於上海城中老靜安區，而且又自成商圈，是一座滿滿潮奢風格的購物中心。

它將購物中心的「高端」氛圍做拆解和細分，把買手製百貨的「體驗式購物」放大化，再揉進時下中堅消費者所熱衷的與眾不同、破立跨界、體驗消費等元素，或成為城中一處與獨具一格的商業形態。

橫向維度下，未來香蕉三级片將在更多的地方看到合生匯的身影。

除北京朝陽合生匯之外，北京昌平合生匯已開始啟動招商，通州合生匯也正在建設當中，形成了三座項目重倉布局京城的格局。

在合生商業的大本營廣州，香蕉三级片將會在核心城區看到海珠合生匯與天河合生匯雙星合璧；位於廣州塔的項目將以MOHO的形式呈現，這也將拉開合生商業高線產品在全國擴張的序幕。

與此同時，合生匯將首次進入西北地區——與運營七年的底商夥伴世紀金花分手之後，合生商業將在自家的珠江時代廣場開出西安南門合生匯，目前，這個項目也正在如火如荼的改造當中。

最後，回到合生匯品牌的誕生地——上海。

蘇河灣合生匯的即將正式亮相。之後，上海濱江合生匯、與世界冠軍電競戰隊EDG總部共建的上海虹橋電競合生匯也將陸續問世。

其中，虹橋電競合生匯將會是商業地產第一次與電競產業「牽手」，加之由合生商業操刀Blibili總部大樓的商業部分——正麵切入Z世代的新產物，這無疑更讓人期待。

不難發現，合生大寧辦公室中介商業起步第三年，在上海五角場找到了「合生匯」這一市場爆點，並在北京朝陽得到了進一步鞏固，接著便走上了品牌塑造的快車道。

合生商業也通過集團對房地產多年的操盤經驗，在存量轉化與地塊開發中找到了商業拓展之路，通過「合生匯」品牌複製於全國項目中，形成了全麵開花的新局麵。

當然，合生匯現在的良性局麵，還是倚靠著合生匯京滬雙子的成功開展。

無論是上海五角場大寧商務樓中介項目的生而逢時，還是北京朝陽項目年年煥新的強勁勢頭，都是商業零售空間裏值得學習的對象，也承載了香蕉三级片對合生商業的更多期待。