俄烏戰爭打起來，莫斯科的房價一路走跌，中國留學生在盧布暴跌之際，以12.5萬的人民幣在莫斯科市中心買下了一套33㎡的二手房，產權200年。

雖然麵積不大，但這套房無公攤，完完全全的使用麵積，而且還是精裝修，外加贈送大陽台。

如果你不能直觀感受到這套房價格的便宜的話，那香蕉三级片可以做個對比，這套房均價3787元每平米，而今天的上海，一些房子的價格已經攀升到35萬元每平米。

換言之，用上海1平米房價的錢，可以在莫斯科市中心買三套公寓了。

顯然，莫斯科近期的房價低的令人驚喜，而今時今日上海豪宅的房價高的令人發指。

01 “有錢人的苦”，1個億在上海買不到房

近日，一張“2022年3月第一周上海豪宅成交數據”的表格在中介朋友圈刷屏。

這張成交數據表顯示，過去一周，上海豪宅市場活躍度高漲，黃浦、靜安、徐匯、長寧、浦東等區的多套豪宅實現成交，其中黃浦新天地板塊的翠湖天地更是成交大戶。

這些對於普通人而言近乎“天價”的數字被配以不同文案在朋友圈傳播，“魔都二手房不變的定律：永遠都是上一套房最便宜”“這就是大上海的購買力”。

中介發布的房源信息顯示，翠湖天地雋薈一套7樓的377平方米戶型掛牌價1.35億元，最終以1.3億元成交。

據業內人士介紹，這套1.3億元的豪宅於去年8月掛牌，當時翠湖天地雋薈一套192平方米的中區房源以26.94萬元/平方米的單價成交，創下2017年以來最高價。這也意味著如果上述1.3億元成交價屬實，翠湖天地雋薈二手房4個多月時間漲幅超過31%。

上海豪宅的漲幅在數據端的體現更為明顯。疫情前的2019年，克而瑞數據顯示，全年單價超過20萬元以上的商品住宅全國成交僅16套，其中上海占據10套。

2020年，總價1000萬-2000萬、2000萬-3000萬、3000萬-5000萬的新房成交量上海均位列第一，其中3000萬-5000萬一檔上海更是絕對主力，全年成交971套，同比增長33%，第二名北京全年成交285套，廣州、杭州等城市不足百套，成交量2-10名的9個城市加起來才達到上海一半。

交易量提升也帶動價格的上漲。此前胡潤研究院發布的《2021年中國高淨值人群家族安全報告》顯示，上海湯臣一品、世茂濱江花園等豪宅成為高淨值人群置業的熱門選擇，其中世茂濱江花園均價在3395萬元左右，平均漲幅高達38.6%，位列房產類第一。

進入2022年，上海豪宅市場熱度繼續提升。

“有錢人買房也不容易”，有中介指出，有一些預算在1億-1.5億元的優質客戶，本以為買房會信手拈來，但事實上，按照其要求梳理後，發現可看房源還不足10套，選擇麵並不多，相反甚至不如剛需客，客戶覺得有錢也難買一套滿意的房子，忍不住倒苦水直言“有錢人也很苦”。

02 俄烏衝突抬高上海豪宅房價走勢

全國房價穩中有跌，上海豪宅一路上揚。

對於當下上海豪宅市場的表現，上海中原首席分析師盧文曦表示，今年經濟運行有壓力，政策再度轉向適度寬鬆，資產保值的想法再度受到重視，經過幾輪市場起伏可以看出，一線城市的高端住宅保值增值的功能特別明顯。

加上今年初到現在，股市接連新低，投資渠道不多的情況下，進一步強化了買房理財的功效。

除此之外，他強調近期俄烏衝突是又一個誘因，部分高淨值人群意識到全球配置資產的風險。

那麽，到底是誰在哄搶上海的豪宅？

第一批次正是企業家們。隨著上海“虹吸效應“不斷增加，不少高淨值人群紮堆湧向上海，其中也包括考慮到未來發展而將企業總部遷至上海的企業家們，他們是豪宅市場堅定的客群。胡潤《2021中國高淨值人群家族安全報告》顯示，2021年上海千萬人民幣淨資產家庭數量達到25.5萬，僅次於北京，超過香港，是深圳的3倍多。

第二批次是有錢的二代年輕人。近來上海落戶政策放寬，落戶人數逐年增加。數據顯示，2022年上海落戶總人數為73128人，是2020年的2倍多。回顧過去幾年上海的落戶人數，2014年-2016年三年間上海每年落戶人數在1.5萬人以內，2018年增至2萬，2020年上升至3萬。

在新增落戶人群中，留學生群體辦伴共享辦公的購買力不可忽視。教育部數據顯示，超過73%的留學生畢業後選擇回國發展。其中上海以24.26%的得票率位居海歸留學生期望工作城市第一位。留學生群體大多家境殷實，魯三寶直言，其接觸的年輕豪宅購房者多為留學歸來，“有一位家裏從事建材行業的‘富二代’2020年留學回來落戶上海後，一次性購買了兩套黃浦江邊豪宅，總價2億元，現在這兩套豪宅市值已近4億元”。

第三批次，娛樂圈明星名人。明星等演藝界人士也是豪宅的一大購買人群，魯三寶坦言，像他們這類專門從事豪宅交易的中介不少都曾為公眾人物進行過房產交易。

三方加持之下，上海的豪宅已經一方難求，顯然，在上海買房難不僅僅是香蕉三级片這些搬磚人的苦惱，對於有錢人，亦然。

真可謂是，天道好輪回，蒼天饒過誰啊！

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